Reform mit Folgen

Ab 1. Jänner 2026 soll sich einiges für Mieter:innen und Vermieter:innen ändern. Von der Novelle des Mietrechts verspricht sich die Bundes­regierung eine Verbesserung der ­angespannten Wohnungslage. So werden erstmals gemeinsame Regeln für Mieterhöhungen bei nahezu ­allen Formen von Mietverträgen geschaffen. Ab 2026 dürfen Mieten etwa  nur einmal jährlich erhöht werden. Bei einer ­Inflation von über drei Prozent darf der darüberliegende Teil nur noch zur Hälfte weitergegeben werden. Mario Zoidl, Obmann der Fachgruppe Immobilien- und Vermögenstreuhänder in der Wirtschaftskammer Oberösterreich, dazu: „Grundsätzlich ist es nachvollziehbar, dass die Politik in Zeiten hoher Inflation nach Wegen sucht, um Mieter:innen zu entlasten. Dennoch muss sehr genau darauf ­geachtet werden, dass solche Eingriffe keine unerwünschten Nebenwirkungen haben.“ Besonders kritisch sieht Zoidl die vorgesehene Index-Anpassung: „Zweifelsohne stellt diese ­Maßnahme einen ganz erheblichen Eingriff in die Vertragsfreiheit dar, die ausschließlich auf Kosten der Vermieter:innen geht. Natürlich führt das zu einer zu großen Verunsicherung, wenn nicht gar zu einem generellen Vertrauensverlust. Mietrecht­liche Eingriffe führen zwangsläufig zu einer Zurückhaltung bei Inves­titionen in Wohnraum. Viele Eigen­tü­mer:innen werden sich genau überlegen, ob sie weiterhin vermieten oder ihr Kapital in andere ­An­lageformen umschichten, die Rechtssicherheit bieten – das gilt auch für Investor:innen. Dadurch droht eine weitere Verknappung des Wohnungsangebots.“
 

Das Regierungsprogramm sieht weiters vor, dass die Mindestdauer befristeter Mietverträge von drei auf fünf Jahre ausgeweitet wird. Die Verlängerung der Mindestdauer wird für Verlängerungen und Neuvermietungen ab 1. Jänner 2026 gelten, wobei eine Ausnahme für sogenannte kleine Vermie­ter:innen vorgesehen wird – diese ­verbleiben bei drei Jahren Mindest­befristung. Zoidl dazu: „Gerade die Möglichkeit befristeter Mietverträge hat in den vergangenen Jahren dazu beigetragen, dass mehr Wohnungen auf den Markt gekommen sind. Wenn Vermieten aber zunehmend mit Unsicherheit, gesetzlichen Eingriffen und zusätzlichen Belastungen verbunden ist, verliert der private Wohnungsmarkt an Attraktivität. Private Vermie­ter:innen leisten einen wesentlichen Beitrag zur Wohnraumversorgung in Österreich – wenn sie sich zurück­ziehen, verringert sich das Angebot, und das wirkt sich letztlich auch ­negativ auf die Mieter:innen aus.“ 
 

Und auch die Ausnahme für kleine Vermieter:innen kann in der Praxis zu Problemen führen, wie Lara Gerard, Immobilienmaklerin bei AREV Immobilien, zu bedenken gibt: „Die Regelung für kleine Vermieter:innen ist grundsätzlich verständlich, weil sie diese Gruppe entlasten soll. In der Praxis führt sie aber zu mehr Bürokratie und Unsicherheit, da oft unklar ist, wer genau darunterfällt. Die Idee ist gut gemeint, aber die Umsetzung wird kompliziert und kann zusätzlichen Aufwand für alle Beteiligten bringen.“ Das sieht auch Zoidl so: „Dass kleine, nicht unternehmerische Vermieter:innen davon ausgenommen werden sollen, ist zwar erfreulich und sachlich nachvollziehbar. Dennoch schafft diese Unterscheidung neue Rechtsun­sicherheiten – etwa weil für Mieter:in­nen oft nicht klar sein wird, ob ihr:e Vermieter:in als unternehmerisch einzustufen ist oder nicht.“
 

Wohnbaureferent und Landeshauptmann-Stellverteter Manfred Haimbuchner glaubt nicht, dass sich durch die erwähnten Reformen etwas am Angebot von Mietwohnungen ändern wird: „Auf keinen Fall wird durch diese Reform die Wohnungsnot gemildert. Im Gegenteil, internationale Beispiele zeigen sehr deutlich, dass Mietpreisdeckel und überzogene Eingriffe in das Mietrecht zu einer Entwertung des Wohnungsbestands führen. Wenn sich Investitionen nicht mehr lohnen, investieren private Eigentümer:innen weder in die Instandhaltung von bestehender Substanz noch in den Neubau. Am Ende bleiben Vermiete­r:innen auf den Kosten sitzen – und die Mieter:innen haben das Nach­sehen, weil die Qualität des Wohnraums sinkt.“
 

Doch wie könnte eine alternative Lösung zur Minderung der Wohnungsnot aussehen? „Die Aufgabe der ­Politik wäre es, Investitionen in den Wohnbau zu attraktivieren, anstatt sie zu erschweren. Ein ordentlicher Gebäudebestand trägt nicht nur zu einem schöneren Stadt- und Ortsbild bei, sondern schafft auch qualitativ hochwertigen und leistbaren Wohnraum. Wir in Oberösterreich setzen seit Jahren konsequent auf attraktive, nachhaltige und verlässliche Förderungen. Damit geben wir vor allem gemeinnützigen Bauvereinigungen Sicherheit, dass sie ordentlich in Wohnraum investieren können“, sagt Haimbuchner, der erklärt: „So sorgen wir dafür, dass im Land auch künftig ausreichend Wohnungen entstehen – und zwar im Interesse der Mieter:innen. Ein sehr erfreulicher und wichtiger Nebenaspekt sind die zahlreichen Arbeitsplätze im Bau- und Baunebengewerbe, die dadurch gesichert werden können. Allein die oberösterreichische Wohnbauförderung sichert pro Jahr über 20.000  Arbeitsplätze.“ Den Wunsch nach verstärkten Förderungen kann auch Immobilienmaklerin Gerard nachvollziehen: „Steigende Zinsen belasten viele private Vermieter:in­nen stark. Wichtig ist jetzt, staatliche Entlastungen und Förderungen zu prüfen – etwa steuerliche Vorteile oder Zuschüsse für Sanierungen. Außerdem sollte die Politik gezielt Maßnahmen schaffen, damit Vermieten weiterhin attraktiv bleibt.“

Auch Zoidl sieht das Thema „Zinsen“ als zentrales Thema in der Diskus­sion: „Viele private Vermieter:innen sind keine Großinvestor:innen, sondern haben ihre Immobilien – oft als Teil ihrer privaten Altersvorsorge – über Kredite finanziert. Wenn sie die gestiegenen Zinsen und Kosten nicht mehr weitergeben dürfen, geraten sie zunehmend unter Druck. Eine Deckelung mag sozialpolitisch gut gemeint sein, sie darf aber nicht dazu führen, dass Vermieten wirtschaftlich un-attraktiv oder unrentabel wird.“