Linz: Baustopp oder Büroboom

Ende dieses Jahres soll es so weit sein: Der „Quadrill Tower“ wird bezugsfertig. Begonnen ­hatte das imposante Bauprojekt 2021, als die nicht denkmalgeschützten Gebäude am Gelände der Tabakfabrik abgerissen wurden. Mit seinen 109 Metern ragt der Quadrill Tower schon als Rohbau über Linz auf. Einer der zukünftigen Mieter: das Arcotel. Die Wiener Hotelkette eröffnete 1997 ihren zweiten Standort überhaupt in Linz, unmittelbar an der Donau. Nach 28 Jahren ist es nun Zeit, sich weiterzuentwickeln und in ein modernes Gebäude zu übersiedeln. „Als wir erfahren haben, dass der ­visionäre Tiroler Bauunternehmer Bodner den Zuschlag für die Entwicklung des neuen Quartiers erhalten hat, mussten wir uns einfach für das Hotel bewerben“, erzählt Martin Lachout, CEO Arcotel Hotel AG. Die vier Sterne will man behalten, wenn man mit 189 Zimmern in den Quadrill Tower einzieht. Bei der Nutzung des bisherigen Arcotel Nike lässt sich Lachout jedoch noch nicht so recht in die Karten schauen. Nur so viel verrät er: „Für unser Arcotel Nike in Linz arbeiten wir bereits an der Entwicklung einer neuen, innovativen Nutzung. Es gibt viele ­kreative Alternativen zum klassischen Vollhotel.“ Zumindest das Restaurant „uferei“ soll bestehen bleiben.
 

Neben den Hotelgästen werden ­künftig auch zahlreiche Büroangestellte zum Quadrill pilgern. Auf 18.000 Quadrat­metern können sie künftig ihre Schreib­tische postieren. Das sind immerhin rund 2,5  Prozent der gesamten Bürofläche von Linz. Als die Bauvorbereitungen bei der Tabakfabrik begannen, befand sich der Markt für Büroimmobilien noch deutlich im Aufwind. Zumindest bis Anfang 2022 waren zahlreiche Entwicklungs­projekte in der Pipeline. Doch seither hat sich das Bild gewandelt. „Mit dem Zinsanstieg, der Inflation und der Baukosten­steigerung hat es eine Nachfrage-Verlangsamung im Großraum Linz gegeben, wodurch einige Projekte gänzlich abgesagt oder für andere Nutzungen optimiert wurden“, erklärt Christoph ­Oßberger, Director CBRE West. So ruhte das Projekt „Trinity Park“ in der Franckstraße, welches bereits 2021 präsentiert wurde, lange Zeit. Den Baustart 2024 schaffte man nicht und ein genauer Zeitplan steht auch noch nicht. Anfang des ­Jahres rollten aber bereits die Bagger an und rissen die Nestlé-­Fabrik ab. Nur unweit vom Trinity Park hätte mit dem „Franck Kontor“ ein weiteres Bürogebäude entstehen sollen. Bis heute ist aber noch nichts passiert. Der Quadrill ­Tower hat immerhin ein diversifiziertes Nutzungskonzept und schon erste Mieter, doch bleibt die ­Frage, ob man ab Herbst auch hier mit Leerstand zu kämpfen haben wird.
 

Bedingt durch die aktuelle Rezession geht Oßberger kurz- bis mittelfristig von keiner Nachfrage-Erholung aus. „Wir sehen aktuell im Bereich der Büro-Neuentwicklungen längere Verwertungszeiten aufgrund höherer Preissensitivität und der allgemeinen Konjunkturlage“, so der Immobilien-Experte. Unternehmen reagieren zunehmend sensibel auf Mietpreise und Investitionsentscheidungen, was Projektentwickler zwingt, ihre Angebote und ­Kalkulationen neu zu überdenken. Hintergrund dieser Entwicklung ist vor allem die schwache wirtschaftliche Lage, die sich auch international bemerkbar macht und direkt auf den Immobilienmarkt durchschlägt. Außerdem kommen noch politische Faktoren hinzu. Das Industrie­bundesland ist vom Export abhängig. Mit dem Absatzmarkt USA lässt sich aufgrund der sprunghaften Zollpolitik Donald Trumps jedoch schwer kalkulieren. „Für viele Unternehmen sind die Auswirkungen der aktuellen Verwerfungen noch nicht in der Gänze abschätzbar“, so Oßberger. Allerdings gibt es aber auch einen gewissen Lichtblick für die Projektentwickler. International lässt sich ein klarer Trend zur Reduktion von Homeoffice beobachten. Das steigert in anderen Ländern aktuell die Nachfrage nach Büroflächen. „Dies zeigt sich mittlerweile auch in Ansätzen in Österreich.“
 

Etwas besser entwickeln sich die Einzel­handelsimmobilien. Der ­österreichweite Markt zeigt dieses Jahr bisher ein leichtes Umsatzplus. Laut „CBRE Retail Marktbericht“ wächst die Nachfrage vor allem im Lebensmittel-, ­Gastro- und Entertainmentbereich. Bei den Verkaufs­flächen in Schuh-, Mode- und Möbelhandel ist der Trend rückläufig. Ein ­Vorteil von Linz: Die Stahlstadt hat nach der Tourismushochburg Salzburg die zweitgrößte ­Pro-Kopf-Kaufkraft. Diese Stärke spiegelt sich in der äußerst niedrigen Leerstandsquote in der Innenstadt von rund drei Prozent wider. Dennoch erkennt CBRE an einigen Stellen den Bedarf zur Repositionierung, beispielsweise in der Passage. Die Umbaupläne, die schon 2019 von der Immobiliengesellschaft Cone Capital AG angekündigt wurden, verliefen bisher im Sand. Ein Relaunch des von den „OÖNachrichten“ im Jahr 2017 als „begehrtestes Kaufhaus der Stadt“ bezeichneten Konsumtempels scheint trotzdem näher zu rücken. n