Let`s Dubuy!
CHEFINFO: Herr Lengauer, was ist Ihre erste Spontan-Assoziation zu Dubai?
Christian Lengauer (lacht): Top of Mind: hohe Renditen. Dann aber gleich sauber, sicher und vor allem freundlich.
Warum gerade jetzt in Dubai investieren?
Lengauer: Es ist relativ einfach: Dubai hat derzeit vier Millionen Einwohner, bis zum Jahr 2040 sollen es mindestens sechs Millionen werden. Bei einem so hohen Zuzug steigen logischerweise die Preise. Wer jetzt investiert, erzielt einfach hohe Renditen. Derzeit bewegt sich Dubai noch im internationalen Preis-Mittelfeld, wir haben bei Weitem noch nicht das Niveau von München, London oder Paris. Das heißt, es wird die Steigerung so lange anhalten, bis in Dubai das Bevölkerungswachstum abflacht.
Sie sind als Bauträger auch im österreichischen Immo-Business aktiv – warum der Sprung?
Lengauer: In Österreich sind die Renditen massiv gesunken. Wer Wohnungen als Anlage kauft, hat eine Rendite von zwei bis drei Prozent vor Steuern. Da stellen sich viele Investoren die Frage, ob sich ein Investment überhaupt noch auszahlt.
Welche Renditen-Ziele sind in Dubai realistisch?
Lengauer: Im Off-Plan-Segment, also beim Investment in Immobilien im Planungsstadium, bewegen sich die Renditen zwischen 30 und 50 Prozent, in der Vermietung fertiger Immobilien schaffen wir sieben bis zehn Prozent. Und nicht zu vergessen: Dubai hat viel geringere Steuersätze. Das Pendant zu unserer Kapitalertragssteuer nennt sich Corporate Tax und liegt bei nur neun Prozent.
Besteht da nicht die Gefahr einer gewissen Marktüberhitzung? Immerhin wurde der Begriff „Immobilienblase“ zu einem der wirtschaftlichen Unwörter des neuen Jahrtausends.
Lengauer: Dubai wird von einem Scheich regiert, der mit dem „Dubai 2040“-Masterplan präzise vorgibt, was wo gebaut wird. Es gibt für jede Area ein eigenes Entwicklungsszenario, etwa dafür, dass der Flughafen vom Norden in den Süden verlegt wird, aber auch die neuen Standorte der U-Bahn-Stationen sind genau definiert. Damit wissen alle Bauträger, welche Gebiete künftig als „Potenzial“ gelten. In Kombination mit dem enormen Zuzug – etwa eine Viertelmillion Neubürger pro Jahr – kommt es zu keiner Überhitzung.
Wie schätzen Sie den Mann hinter dem Boom, also den Scheich, ein?
Lengauer: Scheich Muhammad bin Raschid al Maktum ist ein echter Visionär. Er erkannte, dass man mit den versiegenden Erdöl-Quellen nicht ewig Geld verdient und sich daher anders entwickeln müsse. Der Plan geht in Dubai voll auf: Von einer Touristen-Stadt über einen international gefragten Standort für Firmenansiedelungen bis hin zum neuen Flughafen, der künftig 260 Millionen (!) Transit-Passagiere abwickeln wird. Es gibt für alles einen Plan!
Die Infrastruktur, die Renditeprognosen: Wonach wählen Sie Projekte aus? Was macht eine Top-Lage aus?
Lengauer: Da gibt es drei bestimmende Faktoren: Erstens, wer ist der Bauträger? Das ist entscheidend, weil in den Vereinigten Arabischen Emiraten mehr als 100 Bauträger aktiv sind. Zweitens, wo genau befindet sich das Projekt? Wir investieren nur in Prime-Lagen wie etwa direkt am Wasser oder mit Blick auf den Burj Khalifa. Drittens, ist das Objekt Teil einer Community, oder steht es irgendwo isoliert? Wie sieht die Infrastruktur in dem Gebiet aus? Jede einzelne unserer Investitionen ist zunächst von diesen drei Faktoren abhängig.
Verzögerungen, Änderungen, spontane Developer-Entscheidungen: Wie kann man diese Risiken kalkulieren?
Lengauer: Es kann natürlich immer unvorhergesehene Ereignisse geben, aber: Die führenden Bauträger stehen für Qualität und für kontinuierlich wachsende Erfahrung. Jener, der die Inselgruppe Palm Jumeirah im Jahr 2001 errichtete, baut auch die neue Palm Jebel Ali. Das heißt: So gut wie alles, was ihm damals Schwierigkeiten bereitete, kennt er schon. Und: Fertigstellungstermine mit sechs Monaten Toleranz halten hier, was das Risiko absolut kalkulierbar macht.
Off-Plan, bestehende Immobilien: Wie sieht der Mix Ihres Portfolios aus?
Lengauer: 80 Prozent der Immobilien sind „off plan“, man kauft zu dem Zeitpunkt, zu dem der Bauträger das Projekt launcht. In den drei bis dreieinhalb Jahren bis zur Fertigstellung steigt die Immobilie automatisch im Preis. 20 Prozent unserer Immobilien wiederum haben wir selbst in Vermietung und bewirtschaften sie selbst mit Kurz- oder Langzeitmietern.
Wie hoch ist das Mindestinvestment?
Lengauer: Aktuell kann man bei uns Investments ab 180.000 Euro tätigen und ist damit Teil der Investoren-Community. Damit ist man aber nicht nur an einer einzelnen Immobilie beteiligt, sondern stets am gesamten Portfolio. Das Investment ist mit einem stark gestreuten Aktien-Portfolio vergleichbar.
Ihre Gesellschaft heißt „Thamania“ – das arabische Wort entspricht wörtlich übersetzt der Zahl Acht. Ist das Ihre Glückszahl?
Lengauer (lacht): Ja, in der Tat ist das meine Glückszahl. Die Zahl ist aber auch im arabischen Raum absolut positiv aufgeladen. Und das Glück ist uns hold: Wir haben uns soeben in einen Apartment-Komplex auf The Palm Jebel Ali eingekauft. Für die 212 Wohnungen gab es 1.500 Vorreservierungen aus aller Welt, also ist es an sich fast unmöglich, dass man eine Wohnung zugeteilt bekommt. Aber wir hatten Glück und zählen zu den ersten Besitzern einer Wohnung auf der neuen Palme.
Abgesehen von planmäßig hohen Renditen – woher kommt Ihre Dubai-Affinität?
Lengauer: Meine Frau und ich sind seit 15 Jahren regelmäßig dort: Uns faszinierte von Anfang an das atemberaubende Tempo, mit dem hier eine Stadt entwickelt wird. Und trotzdem ist alles sauber, und alle sind freundlich. Und wenn am Heiligen Abend eine Lichterkette am Christbaum den Geist aufgibt, können Sie um zehn Uhr nachts einen Lieferdienst anrufen, der eine neue bringt. Und auch der ist freundlich. Dubai ist eine unfassbare Dienstleistungsstadt.
Klingt da beim österreichischen Unternehmer ein wenig Wehmut durch?
Lengauer: Ich glaube, wir haben in Österreich bis zu einem gewissen Grad verlernt, was es braucht, um Wohlstand zu erhalten, und auch die Rahmenbedingungen sind nicht mehr optimal. Wenn Sie in Dubai fleißig sind, können Sie sich etwas aufbauen, und Sie verdienen richtig, richtig gut. In Österreich ist der Vermögensaufbau mit reiner Arbeitsleistung schwer bis unmöglich geworden. n
