Let´s talk about Sanieren

In Zeiten stetig steigender Teuerungen wollen wir unser Geld mehr denn je gut angelegt wissen und eine Investition in eine Immobilie galt immer schon als eine der nachhaltigsten und sichersten Wertanlagen. Dem ist auch heute noch so, schließlich wird Lebensraum immer benötigt ­werden, doch die aktuellen Gegebenheiten bringen neue Herausforderungen mit sich. Bei hoher Inflation, knapper werdendem Wohnraum sowie steigenden Grundstücks- und Mietpreisen ist man förmlich gezwungen, umzudenken. Die Finanzierung eines Eigenheims ist mittlerweile ein ebenso herausforderndes Unterfangen, welches den ein oder anderen bereits vom Entschluss, unter die Häuslbauer zu gehen, abgebracht hat. Zuletzt haben die neuen verschärften Kredit­vergabe-Richtlinien ihr Übriges getan und fordern somit Banken wie auch potenzielle Kreditnehmer zu einem Umdenken heraus. Und dann gibt es ja noch die Klima­kleber, Pardon, das Klima-Thema. Zu seinem Schutz wurden EU-weit geltende ­Richtlinien beschlossen, die das Erreichen der Ziele bis 2040 gewährleisten sollen. Bereits im Vorjahr hat die Regierung eine Förderungs­welle losgetreten, die heuer ihren Höhepunkt erreicht hat. Die Kernelemente dieser sind die thermische Sanierung, welche den allgemeinen Energieverbrauch der ­Haushalte reduzieren soll, sowie die Initiative „Raus aus Öl und Gas“, die den Wechsel von einem ­fossilen Heizsystem auf eine grüne Alternative im Fokus hat. Privater Wohnbau spielt in der Umsetzung dieser Klimaziele eine tragende Rolle, denn Neubauten bedeuten tendenziell einen höheren Ressourcenverbrauch. Demgegenüber können aber manche Bestandsobjekte energetisch so verschwenderisch sein, dass die einzige Lösung die Abrissbirne zu sein scheint. 

Graue Energie
Die wenigsten würden vermuten, dass ein über hundert Jahre altes saniertes Gebäude eine bessere Energiebilanz verzeichnet als jedes neu errichtete. Der Gebäude­sektor gilt neben dem Verkehr sogar als größter Klimasünder. Dem zugrunde liegt die ­sogenannte graue Energie. Sie beschreibt den hohen ­Energie- und Ressourcenaufwand, welchen Neubauten für die Herstellung, den Transport, die Errichtung sowie für die Entsorgung der Baustoffe verbrauchen. Somit schlummert in jedem Sanierungsprojekt ein unglaubliches Einsparungspotenzial. Jedoch muss natürlich jedes Objekt individuell und ­professionell geprüft werden, ebenso wie das Ausmaß der zu treffenden Maßnahmen. Werden zeit­liche und finanzielle Kapazitäten überschritten oder ist der Zustand der betroffenen Immobilie schlichtweg zu desolat, ­können auch Sanierungen hier zu wahren Energiesündern werden.

Alter vor Schönheit
Wie heißt es so schön: „Never judge a book by its cover“ … und demnach wird belohnt, wer einen zweiten Blick wagt. Die Best Ager unter den Häusern entpuppen sich oftmals als wahre Schätze mit Altbau-Charme und eine Investition in solche ist keineswegs nur für begnadete Handwerker geeignet. Dennoch ist eine kompetente Begutachtung seitens eines Beraters unumgänglich und von einem Alleingang abzuraten. Ein Sanierungsvorhaben per se ist äußerst umfangreich und der damit konnotierte Begriff ebenso breit gefächert. Verstehen sich manche bereits nach dem Überstreichen der Kinder­zimmerwand als ­wahre Heimwerkerkönige, darf man diesen Titel für andere erst nach erfolgreicher Erneuerung der Bausubstanz tragen. Eine solide Planung ist jedenfalls essenziell, um den zu erwartenden Umfang richtig einzukalkulieren und überschaubar halten zu können – in baulicher wie auch in finanzieller Hinsicht. Sanierungsgedanken beschäftigen tatsächlich einen großen Teil der Bevölkerung. So manche haben das Haus ihrer Großeltern geerbt, andere wiederum haben zwar ­keinerlei fami­liären Bezug zum ins Auge gefassten Bestands­objekt, empfinden es aber als finanzierbaren Kompromiss auf dem holprigen Weg zum Eigenheim. Hinzu kommen Hausbesitzer, welche ihr Zuhause für den ruhigen Lebensabend barrierefrei adaptieren möchten. 

Wo fange ich nur an?
Viele schrecken der hohe Zeitaufwand und potenzielle Unkosten ab, doch sollte man nicht vergessen, dass eine Modernisierung ein geeigneter Schritt ist, um den Wert einer Immobilie nicht nur zu erhalten, sondern diesen sogar zu steigern. Dabei beginnt die Reise mit der Erstellung eines Gutachtens durch einen Sachverständigen, um zu klären, welche Maßnahmen dahingehend zu treffen sind und ob sich der erträumte finan­zielle Gewinn auch wirklich einstellen kann. Die kalkulierten Kosten sollten sogleich den ­möglichen Förderungen gegenüber­gestellt werden. Darüber hinaus kann man zum Budget einen kleinen Puffer addieren, um spätere böse Überraschungen vermeiden zu können. Zu guter Letzt ist man gut beraten sich Sanierungs­angebote stets mit Kostenvoranschlägen ab­sichern zu lassen. Zu den elementarsten Sanierungsvorhaben zählen die ­Dämmung von Dach und Fassade, der Tausch von Fenstern und Außentüren, die Erneuerung alter Rohrleitungen sowie das Heizsystem betreffende Modernisierungen. 

Wärmepumpe nur mehr auf Pump?
Banken machen ein Modernisierungsvor­haben durch die Vergabe eines Darlehens oftmals erst möglich und zählen somit zu den wichtigsten professionellen Partnern. Die seit 1. April 2023 geltenden Kredit­vergaberichtlinien stellen eine weitere Hürde in der Finanzierung eines Eigenheims dar. Denn sie geben vor, dass man mindestens 20  Prozent des Kaufpreises an Eigenkapital mitbringen muss, die Kreditraten 40 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens nicht überschreiten dürfen und über eine Laufzeit von 35  Jahren nicht hinausgegangen werden darf. Die Absicht der neuen Richtlinien ist sicherlich eine gute, denn sie sollen während dieser ­herausfordernden Zeiten die Bevölkerung vor einer aus dem Ufer geratenden ­Kreditnahme schützen und sind somit auch von volkswirtschaftlichem Mehrwert bzw. Interesse, indem sie so eine hohe Gesamtverschuldung verhindern. Kritiker fürchten jedoch, dass die Vorgaben nur ohnehin Vermögende begünstigen und es für den Durchschnittsverdiener nahezu unmöglich wird, ein Eigenheim zu erwerben. Den skeptischen Stimmen wurde aber Gehör geschenkt und so wurde ein weiteres Förderungspaket geschnürt. Ende Februar stellten Bundeskanzler Nehammer und Stellvertreter Kogler die neue Wohnbau- und Sanierungsoffensive mit dem Zielvorhaben, Eigentum wieder leichter leistbar zu machen, vor. Neben der Errichtung neuer Miet- und Eigentumswohnungen stehen Sanierungen und der Zugang zu günstigeren Krediten für das erste Eigenheim im Fokus. So sollen die ersten 200.000 Euro mit einem fixen Zinssatz von 1,5  Prozent beansprucht werden können. Darüber hinaus entfallen für die ersten 500.000 Euro die Grundbuch- und Pfandrechtsgebühren, was immerhin eine Entlastung von 11.500 Euro bedeutet. Ein weiterer Bonus dieses Pakets: Es werden 40.000  Arbeitsplätze in der ­Bauwirtschaft gesichert.* Die vorherrschenden Herausforderungen sind für alle spürbar – für die Bau- und Finanz­branche ebenso wie für die Kunden. Eine neu gedachte, flexible und zuverlässige Zusammenarbeit ist mehr denn je ein Muss. 

Sanierungskredit – one of a kind
Der Sanierungskredit ist eine Sonderform der Baufinanzierung in Österreich. Dank der gerade so günstigen Förderungslandschaft in puncto umweltschonende Maßnahmen ist die Nachfrage bei Banken nach einem Sanierungskredit hoch und wird ausschließlich für bauliche Maßnahmen vergeben, welche eine Verbesserung der Energieeffizienz und zusätzlich eine Grünraumgestaltung zum Ziel haben. Darunter fallen ebenso Erneuerungen von Fenstern, Elektroinstallationen, Sanitäreinrichtungen oder Heizungen. Diese Art des Kredits wird nur bis zu einer Höhe von 70.000  Euro und bis zu einer bestimmten monatlichen Einkommensgrenze vergeben. Darüber hinaus muss die zu sanierende Immobilie als Hauptwohnsitz bewohnt und die zur Verfügung gestellten Mittel dürfen für keinen anderen Zweck verwendet werden. Meist ist die verzinste Laufzeit etwas kürzer als bei anderen Krediten und die Kreditsumme muss in der Regel innerhalb von 10  bis 15  Jahren abbezahlt werden. Doch auch hier gilt, das Kleingedruckte zu beachten und die jeweiligen Konditionen des An­bieters sowie des Bundeslandes zu berücksichtigen. So verfügt jedes einzelne über individuelle Voraussetzungen und Darlehenshöhen, aber auch hinsichtlich der vorgeschriebenen Laufzeiten unterscheiden sie sich.

Das Gebot der Stunde lautet ...
... thermische Sanierung! Nicht nur in Bezug  auf die positiven Auswirkungen auf das Klima, sondern auch auf das Wohlbefinden in den eigenen vier Wänden spielt das Sanieren eine signifikante Rolle. Ist das Zuhause gut gedämmt und damit wohlig warm oder angenehm kühl, senkt das ebenso die Energiekosten. Spätestens jetzt, nachdem die Förderungswelle seitens der Regierung bereits im Vorjahr ihren Anfang genommen hat, scheint der richtige Moment gekommen zu sein. Mithilfe dieser Maßnahme sollen der Heizwärmebedarf eines Gebäudes und die Energiekosten auf ein Minimum reduziert werden. Gängige Praxisbeispiele sind die grundlegende Erneuerung der Bausubstanz an wichtigen Elementen wie dem Dach, dem Keller oder der Fassade. Der Austausch bzw. die Renovierung von Fenstern und Außentüren, die Entfeuchtung von -Wänden oder die Beseitigung von Schimmelflecken sind ebenso beliebte Sanierungsmaßnahmen. Sie alle eint das primäre Ziel, die Wohnqualität zu steigern und den CO₂-Ausstoß zu verringern. Die seit Jahresbeginn geltende „Sanierungsoffensive für Private“ nimmt die Bevölkerung an der Hand und unterstützt all jene, die von fossilen Heizungen auf grüne Alternativen umsteigen wollen. Gab es bereits in den vergangenen Jahren staatliche Zuwendungen, wurden die Schrauben im wahrsten Sinne des Wortes nochmals angezogen und die Förderhöhe für thermische Sanierungen in Privatgebäuden wurde – von 14.000 auf 42.000  Euro – verdreifacht! Geltend gemacht werden können diese Zuwendungen bei Sanierungen von privaten Ein-, Zwei- und Reihenhäusern. Der Ablauf gliedert sich in die Registrierung und die darauffolgende Antragstellung, wobei zwischen diesen beiden Schritten nicht mehr als zwölf Monate vergehen dürfen. Auch hier wurde der maximale Fördersatz im Vergleich zum Vorjahr – von 30 auf 50 Prozent – angehoben. Neben der umfassenden thermischen Sanierung gibt es zudem die Alternative einer Teilsanierung, wobei die Vorgabe hier lautet, dass der Heizwärmebedarf nach vollzogenen Maßnahmen um 40 Prozent reduziert werden muss. Die Höhe der Förderung orientiert sich nach dem Ausmaß der Reduktion und ist mit 14.000 Euro gedeckelt. Des Weiteren gilt es zu berücksichtigen, dass es bundesländerspezifische Förderungsmittel gibt und man sich an den Richtlinien des Wohnorts orientieren muss. 

Raus aus Öl und Gas
Mit der Initiative „Raus aus Öl und Gas“ wird der Ersatz eines fossilen, also mit Öl, Gas oder Kohle betriebenen Heizungssystems durch eine klimafreundliche Technologie im privaten Wohnbau gefördert. In erster Linie wird der Anschluss an eine klimafreundliche Nah- oder Fernwärme subventioniert. Sollte diese Anschlussmöglichkeit nicht gegeben sein, wird der Umstieg auf eine Holzzentralheizung oder eine Wärmepumpe unterstützt. Förderungsberechtigt sind ausschließlich Immobilien im Inland, und rückwirkend lassen sich nur bis 1. Jänner 2023 erbrachte Leistungen bezuschussen. Im Falle einer Zentralisierung des klimafreundlichen Heizsystems können auch Mieter und Eigentümer einzelner Wohnungen eine Förderung beantragen, sofern sie die Kosten der Umstellung tragen. Ansonsten sind nur (Mit-)Eigentümer oder Mieter von Ein-/Zweifamilien- oder Reihenhäusern förderungsberechtigt, aber auch Gebäudeeigentümer bzw. ihre bevollmächtigte Vertretung eines mehrgeschoßigen Wohnbaus mit mindestens drei Einheiten. Die Einreichung verläuft, wie auch bei der thermischen Sanierung, in zwei Schritten mit Registrierung und anschließender Antragstellung. Die tatsächliche Höhe wird mittels Pauschalsatzes unter Berücksichtigung eventueller Zuschläge und in Abhängigkeit zur eingesetzten Technologie berechnet, wobei sie mit maximal 75 Prozent an förderungsfähigen Kosten begrenzt ist. Seit 03.01.2023 können besagte Anträge gestellt werden und das noch so lange, wie Budgetmittel zur Verfügung stehen, längstens jedoch bis 31.12.2025.

Holz währt ewig
Experten raten all jenen, die an der Verwirklichung ihres Eigenheims interessiert, jedoch mit aktuellen Herausforderungen konfrontiert sind, aufgeschlossen gegenüber kreativen Lösungsansätzen zu sein. Fertighäuser und das Bauen mit Holz sind beliebter denn je – mitunter deshalb, weil sie sich nicht nur als Neubauobjekt eignen. Vielmehr lassen sich Revitalisierungsmaßnahmen, wie Anbauten oder Aufstockungen, wunderbar mit dieser Bauweise kombinieren. Damit wird erweiterter, moderner und vor allem leistbarer Wohnraum geschaffen. Ein gutes Beispiel wäre etwa der Ausbau des Dachgeschoßes. Es ist bereits erschlossen, alle Anschlüsse sind vorhanden und so kann mit Holz qualitativ hochwertig saniert und angebaut werden. Als reichlich vorhandener heimischer Rohstoff glänzt Holz zudem mit einer beeindruckenden Öko-Bilanz, indem es günstig ist, jede Menge CO₂ einspart und auch nach vollzogenen Sanierungsmaßnahmen als energieeffizientes Material wirkt. 

Aussen hui, Innen hui
Sind die Sanierungsarbeiten am Äußeren des Hauses schließlich abgeschlossen, darf man sich mit dem Umgestalten der Innenräume belohnen. Diese sind nicht zu vernachlässigen, tragen sie doch maßgeblich zu unserem Wohlfühlfaktor zu Hause und damit auch zur Lebensqualität bei. Wie überall sonst auch gilt, die eigenen Fähigkeiten nicht zu überschätzen und es ist ratsam, die Unterstützung eines Profis einzuholen. Der Teufel liegt ja bekanntlich im Detail und so sind es oftmals die unsichtbaren Alterserscheinungen, die eine Innenraumsanierung zu einem wahren Unterfangen werden lassen. Kurzschlüsse etwa sorgen immer wieder für Kabelbrände. Beim Verlegen eines neuen Bodens bedarf es eines Bausachverständigen, der überprüft, wie stabil der Fußbodenunterbau ist oder ob etwa ein möglicher Schädlingsbefall das Holz beschädigt hat. Des Weiteren stehen Innenarchitekten etwa beratend zur Seite, wenn es um Themen wie statische Genehmigungen geht, die man selbst vielleicht gar nicht bedacht hätte. In puncto Trend findet sich auch hier Holz wieder. Man kehrt zurück zu natürlichen und hochwertigen Materialien, die einen rustikalen Touch haben dürfen, dabei aber nicht an Eleganz verlieren. Besonders beliebt ist der nachhaltige Rohstoff im Küchen-Segment, gerne in dunkler Optik. Dank seiner Struktur werden die Fronten belebt, die dadurch einen besonderen Charme versprühen. Von sichtbaren Ästen nimmt man aber eher Abstand, denn klare Linien sind angesagt und es soll auch nicht zu unruhig wirken. Was geblieben ist, sind offene und helle Raumkonzepte, auch in der Küche, die nach wie vor das Herzstück des Zuhauses ist.