Dynamik am Wiener Gewerbeimmobilienmarkt

Engel & Völkers Commercial Wien gemeinsam mit der Wirtschaftskanzlei CMS Reich-Rohrwig Hainz hatten zum exklusiven Event eingeladen. Christian Sommer, Geschäftsführer von Engel & Völkers Commercial Wien, erörterte dabei mit den CMS-Expert:innen Nikolaus Weselik, Mariella Kapoun-Reiter, Kai Ruckelshausen und Clemens Macho die strategischen Weichenstellungen für das laufende Geschäftsjahr.

Die Dynamik am Wiener Gewerbeimmobilienmarkt wird im Jahr 2026 durch eine selektive Nachfrage und geschärfte Finanzierungsparameter neu definiert. In einem Umfeld, das höchste Ansprüche an Standortqualität und die Zukunftsfähigkeit von Objekten in allen Asset-Klassen stellt, sind fundierte Marktkenntnisse und innovative Strukturierungslösungen der Schlüssel zum Erfolg.

Der Retail-Sektor in Wien ist aktuell von einer starken Polarisierung geprägt, bei der sich erstklassige Top-Lagen stabil behaupten, während Nebenlagen eine schwache Entwicklung aufweisen. Angesichts des Strukturwandels durch E-Commerce verschiebt sich der Fokus zunehmend auf High-Street-Lagen und die Nahversorgung, wobei Fachmarktzentren Renditen zwischen 5,75 % und 6,5 % erzielen. Christian Sommer erklärt hierzu: 

Mit einem Marktanteil von rund 30 bis 34 % behauptet sich der Büromarkt der Bundeshauptstadt weiterhin als größte Assetklasse. Bei einer Vermietungsleistung von ca. 200.000 m² (2025) sorgen vor allem geringe Fertigstellungsraten für konstant niedrige Leerstände. „Der Markt ist 2026 klar qualitätsorientiert. Während Core-Produkte in Toplagen wie dem CBD (Central Business District) Wien weiterhin stark gefragt sind, geraten Sekundärlagen zunehmend unter Druck,“ betont Sommer. Getrieben durch flexible Arbeitsmodelle fokussiert sich die Flächennachfrage verstärkt auf ESG-Kriterien, exzellenter Lage und modernen Ausbaukonzepten. Die Renditen im CBD liegen zwischen 4,5 % und 5,25 %.

Eine besondere Dynamik weist das Segment der Industrie- und Logistikimmobilien auf, das sich 2026 als starker Wachstumssektor etabliert. Die Flächenknappheit im Wiener Raum trifft auf eine intensive Nachfrage. „Aufgrund des limitierten Neubaus rückt vor allem die Last-Mile-Logistik in den Fokus, wobei Mietwachstum bei Renditen zwischen 5,0 % und 6,5 % sehr wahrscheinlich bleiben,“ so der Immobilienexperte. Parallel dazu zeigt die Hotellerie eine gute Performance und konnte sich nach der Pandemie vollständig erholen. Als Top-Tourismusdestination steht Wien verstärkt im Interesse institutioneller Investor:innen, wobei sich die Renditen für diese Assetklasse stabil zwischen 5,0 % und 6,5 % entwickeln. Christian Sommer erklärt: „Der Fokus liegt auf innovativen Betreiberkonzepten und Mixed-use-Entwicklungen. Angesichts des weiterwachsenden Tourismussektors erwarten wir hier eine anhaltend positive Dynamik für das Premium-Segment.“

Das Wiener Wohnsegment bleibt auch 2026 die stabilste Assetklasse, leidet jedoch unter einer strukturellen Erstarrung. Während das Bevölkerungswachstum die Nachfrage und die Mieten treibt, bremsen regulatorische Eingriffe die Wirtschaftlichkeit und den Neubau. Die Marktdynamik wird durch lange Behaltedauern gehemmt: Im Gemeindebau liegen diese bei über 20 Jahren, was die jährliche Fluktuation im freien Mietmarkt auf nur ca. 22.000 Wohnungen begrenzt. „Diese Verknappung hält den Marktdruck bei Renditen von 4,0 % bis 4,5 % hoch“, sagt Sommer. 

In der Finanzierungslandschaft hat sich das Anforderungsprofil 2026 massiv verschärft. Während klassische Bankkredite mit Eigenkapitalquoten von mindestens 20–30 % weiterhin die Basis bilden, führt die deutlich restriktivere Kreditvergabe zu einer verstärkten Nutzung alternativer Instrumente. International gewinnen stark wachsende Debt Funds sowie Tokenisierung („fractional digital ownership“) an Bedeutung, um globalen Kapitalzugang bei niedrigen Einstiegshürden zu ermöglichen. In Österreich liegt der aktuelle Standard für gewerbliche Projektentwicklungen in einer präzisen Kombination aus 50–65 % Senior Debt, ergänzt durch Mezzanin-Kapital (ca. 10–25 %) und Eigenkapital. Christian Sommer präzisiert: „Die Zeit der einfachen Finanzierungskonstrukte ist vorbei. Wir sehen heute hocheffiziente Kombinationen aus Bankdarlehen, Mezzanin-Kapital und Joint Ventures, um den gestiegenen Anforderungen gerecht zu werden.“ Spekulative Modelle wie Crowdfunding sind aufgrund von Ausfällen stark reduziert. Konzepte wie Immobilienleasing (Sale and Lease Back) für Eigennutzer:innen gewinnen an Bedeutung, um Liquiditätsreserven zu sichern.

Die Zinsentwicklung zeigt sich aktuell stabil, wobei die Inflation ein permanenter Einflussfaktor bleibt. Christian Sommer betont: „Die Einplanung ausreichender Reserven ist heute eine absolute Notwendigkeit. Aufgrund vergangener Kreditausfälle und einer strengeren Bankenaufsicht liegt der Fokus kompromisslos auf dem Risikomanagement.“ Und weiter: 

Für professionelle Akteur:innen sei es daher unerlässlich, alternative Finanzierungswege als festen Bestandteil ihrer Strategie zu etablieren und Chancen bei Mietwohnungen sowie Hotels gezielt zu nutzen.