Mietern winkt Rückzahlung: Erhöhungen laut VfGH illegal

• Mieter klagte und bekam Recht
• Immobilienfirmen blitzen mit Beschwerde ab
• Gewerbliche Vermieter betroffen

Ein Urteil des Verfassungsgerichtshofs (VfGH) lässt zahlreiche Mieter aufatmen. In bestimmten Konstellationen kann eine vereinbarte Mieterhöhung künftig unwirksam sein. Wertsicherungsklauseln, die Mietpreise automatisch an die Inflation koppeln, sind unter Umständen unzulässig.

​Mieter klagte und bekam Recht

Dem vorangegangen war der Fall eines Mieters, der gegen seinen Vermieter vor das Bezirksgericht gezogen ist. Er hielt die Wertsicherungsklausel in seinem Mietvertrag für unwirksam und verlangte die Rückzahlung eines Teils der bereits geleisteten Miete. Gestützt hat er sich dabei auf das Konsumentenschutzgesetz (§ 6 Abs. 2 Z 4 KSchG). Demnach seien Klauseln, die innerhalb von zwei Monaten nach Vertragsabschluss schlagend werden, grundsätzlich nicht zulässig, es sei denn, der Unternehmer kann beweisen, dass sie im Einzelnen ausgehandelt wurden.

Der Oberste Gerichtshof (OGH) hat bereits 2023 klargestellt, dass diese Regelung nicht nur für Kaufverträge, sondern explizit auch für Dauerschuldverhältnisse wie Mietverträge gilt. Damit muss jede Mietzinserhöhung innerhalb der ersten zwei Monate individuell vereinbart werden.

​Immobilienfirmen blitzen mit Beschwerde ab

Dagegen haben zwei Immobilienunternehmen, die solche Klauseln in ihren Verträgen genutzt hatten, beim VfGH Beschwerde eingelegt. Der VfGH hat die Anträge nun abgewiesen. Zwar greife die Regelung in das Eigentumsrecht der Vermieter ein, das sei jedoch legitim, diene dem Verbraucherschutz und sei nicht unverhältnismäßig. Der Gerichtshof hält dazu fest: „Diese Rechtsfolge entspricht nämlich dem Ziel, Unternehmer von der Verwendung solcher Klauseln abzuhalten, und ist durch die typischerweise schwächere Stellung des Verbrauchers bei den Vertragsverhandlungen gerechtfertigt.“ Auch dass eine verbotene Klausel nicht nur für die ersten zwei Monate, sondern „zur Gänze unwirksam wird“, wurde ausdrücklich für verfassungskonform erklärt.

​Gewerbliche Vermieter betroffen

Von dieser Rechtsprechung betroffen sind in erster Linie gewerbliche Vermieter, die Mieterhöhungen an die Inflation koppeln wollen, ohne dies individuell auszuhandeln. Private Vermieter hingegen fallen nicht unter die strengen Vorgaben des Konsumentenschutzgesetzes. Unternehmer müssten grundsätzlich damit rechnen und seien verpflichtet, die Preisentwicklung in den ersten beiden Monaten nach Vertragsabschluss abzuschätzen. Damit fällt ihr Interesse an einer Wertsicherung laut VfGH geringer ins Gewicht als das Interesse der Mieter, vor überraschenden Preissteigerungen geschützt zu sein.