*Refugium am Waldrand mit Fernblick* Wintergarten, Weinkeller & Potenzial im Obergeschoss

Highlights:

• Gepflegtes Haus mit 63 m² Wohnfläche in absoluter Ruhelage

• Letztes Haus in einer Sackgasse am Waldrand mit Fernblick und Wanderwegen

• Großzügiger Garten, vollständig öffenbarer Wintergarten und 60 m² Weinkeller mit separatem Zugang

• Obergeschoss mit ca. 32 m² Nutzfläche, 2 zusätzliche Zimmer

• Garage, Stellplatz und vorbereiteter Kaminanschluss vorhanden

Dieses Haus ist der perfekte Rückzugsort für alle, die Ruhe, Natur und individuelles Wohnen schätzen. Als letztes Haus in einer Sackgasse am Waldrand genießen Sie absolute Privatsphäre, traumhaften Fernblick und direkten Zugang zu Wanderwegen. Wintergarten, Garten und großer Weinkeller bieten Ihnen vielfältige Möglichkeiten, Ihr Zuhause nach Ihren Vorstellungen zu gestalten.

Das Wohnhaus verfügt über rund 63 m² Wohnfläche im Erdgeschoss mit zwei hellen Zimmern, die sich flexibel nutzen lassen. Ein zusätzliches Obergeschoss mit ca. 32 m² Nutzfläche bietet zwei weitere Zimmer und kann ideal als Gäste-, Hobby- oder Arbeitsbereich genutzt werden. Dadurch entsteht ein zusätzliches Potenzial für Familie, Homeoffice oder kreative Nutzung, ohne dass die bestehende Wohnfläche verändert wird.

Der vollständig öffenbare Wintergarten erweitert den Wohnbereich in den Garten und sorgt für lichtdurchflutetes, naturnahes Wohnen. Große Fensterflächen, Rollläden und Jalousien bieten Komfort und Flexibilität.

Der weitläufige Garten lädt zu entspannten Stunden, Hobbyprojekten oder gemütlichen Sommerabenden ein. Garage und zusätzlicher Stellplatz sind direkt beim Haus vorhanden. Der beeindruckend große Weinkeller mit rund 60 m² und separatem Zugang eignet sich ideal für Weinliebhaber, Hobbys oder als multifunktionaler Lagerraum.

Technisch präsentiert sich die Immobilie solide: Beheizt wird mittels Flüssiggas, Kanal- und Ortswasseranschluss sind vorhanden, ein eigener Brunnen kann bei Bedarf genutzt werden. Verrohrung auf Kunststoff, Dach aus Welleternit, Fassade gedämmt mit Heraklit. Ein vorbereiteter Kaminanschluss im Wohnzimmer ermöglicht gemütliche Abende.

Dieses Haus ist ideal für Käufer, die Ruhe, Natur und Gestaltungspotenzial suchen und ihr Zuhause nach eigenen Vorstellungen realisieren möchten.

Hard Facts:

• Kaufpreis: 279.000 €

• Wohnfläche: ca. 63 m²

• Obergeschoss: ca. 32 m² Nutzfläche, 2 Zimmer

• Grundfläche: 2.815 m²

• Zimmer: 2 (zzgl. 2 im Obergeschoss welche nicht zur Wohnfläche zählen)

• Grundstück: großzügig, weitläufig, mit Fernblick

• Zusatzflächen: Wintergarten, Weinkeller ca. 60 m²

• Keller: Weinkeller mit separatem Zugang

• Heizung: Flüssiggas

• Wasser: Ortswasserleitung und eigener Brunnen

• Abwasser: Kanalanschluss

• Fenster: 2-fach verglast, teilweise Rollläden

• Dach: Welleternit

• Fassade: gedämmt mit Heraklit

• Stellplätze: Garage + 1 Stellplatz

• Lage: Sackgasse, letzte Liegenschaft vor dem Wald, erhöhte Aussichtslage

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Wir weisen darauf hin, dass zwischen dem Vermittler und dem zu vermittelnden Dritten ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis besteht.

Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.

Lagebeschreibung

Die Liegenschaft befindet sich in der Steingrabenweg in Totzenbach, einer Sackgasse mit äußerst geringer Verkehrsfrequenz. Dadurch ergibt sich eine besonders ruhige und geschützte Wohnsituation, die vor allem von Anrainern genutzt wird und ein hohes Maß an Privatsphäre bietet. Das Umfeld ist von gepflegten Einfamilienhäusern und viel Grün geprägt und vermittelt ein angenehmes, dörfliches Wohngefühl. Die Infrastruktur ist dennoch sehr gut. Die Volksschule ist bequem zu Fuß erreichbar, was die Lage besonders familienfreundlich macht. Zusätzlich ist auch der Gasthof Gnasmüller und ein Friseur sowie viele weitere Geschäfte in der direkten Nähe. Auch das Ortszentrum von Kirchstetten mit Nahversorgern, Kindergarten und weiteren Einrichtungen des täglichen Bedarfs ist in kurzer Zeit erreichbar. Die Anbindung an das regionale Verkehrsnetz ermöglicht eine gute Verbindung in die umliegenden Orte sowie Richtung Wien und St. Pölten. Insgesamt verbindet dieser Standort absolute Ruhe mit praktischer Erreichbarkeit und hoher Lebensqualität und eignet sich ideal für all jene, die entspanntes Wohnen in einer gewachsenen Wohngegend schätzen.