Zwei Einheiten, ein Standort – Geschäftsfläche & Büro kombiniert in Top-Lage Währing

Sichtbarkeit und Ruhe an einem Standort – und doch klar getrennt.

Zur Vermietung gelangen zwei nebeneinanderliegende Einheiten im Erdgeschoss eines klassischen Wiener Altbaus mit zusammen ca. 98,99 m² Nutzfläche. Die beiden Flächen liegen direkt nebeneinander, sind jedoch räumlich voneinander getrennt – die Eingangstüren befinden sich unmittelbar nebeneinander. So lassen sich die Einheiten gemeinsam betreiben und zugleich funktional klar gliedern. Wahlweise sind beide Einheiten gemeinsam oder jeweils einzeln anmietbar.

Die Geschäftsfläche (ca. 56,17 m²) bietet mit ihrem neuen, straßenseitigen Eingang direkt von der Gymnasiumstraße sowie zwei Schaufenstern in klassischer Größe maximale Präsenz und Sichtbarkeit – ideal als Empfang, Showroom, Verkaufs- oder Kundenbereich. Sie verfügt über 3,5 vielseitig nutzbare Räume und ein Gäste-WC; der Boden wird vor Übergabe komplett erneuert.

Das Büro (ca. 42,82 m²) liegt direkt daneben und schafft den ruhigen Gegenpol: ein großzügiger Hauptraum (ca. 33 m²) mit Parkettboden in absoluter Ruhelage, ergänzt um Einbauküche, eigenes Bad mit WC, Vorraum und Abstellraum – die ideale Rückzugs- und Arbeitszone abseits des Publikumsverkehrs.

Die Kombination erlaubt eine klare Trennung von repräsentativem, frequentiertem Frontbereich und konzentriertem Arbeits- bzw. Backoffice-Bereich – beides an einem Standort, aber dank getrennter Einheiten jederzeit sauber abgrenzbar. In Kombination zudem um EUR 50,- (brutto) monatlich günstiger als die Einzelanmietung.

Highlights

• Zwei nebeneinanderliegende, räumlich getrennte Einheiten mit zusammen ca. 98,99 m²
• Eingangstüren unmittelbar nebeneinander – gemeinsamer Betrieb bei klarer Trennung
• Sowohl gemeinsam als auch jeweils einzeln anmietbar
• Kombi-Vorteil: EUR 50,- (brutto) günstiger als die Summe der Einzelmieten
• Geschäftsfläche (ca. 56,17 m²): straßenseitiger Eingang, zwei Schaufenster, hohe Sichtbarkeit, 3,5 Räume + Gäste-WC, Boden wird neu
• Büro (ca. 42,82 m²): heller Hauptraum mit Parkett, absolute Ruhelage, Einbauküche, eigenes Bad mit WC, Abstellraum
• Klassischer Wiener Altbau (Ziegelmassivbau), gepflegter Zustand
• Gas-Etagenheizung
• Hohe Passantenfrequenz in einer der gefragtesten Lagen Währings
• Sehr gute Infrastruktur, U-Bahn-Nähe, Top-Anbindung
• Nutzung: Gewerbe (Gastronomie ausgenommen)

Ideal geeignet für

Die Doppeleinheit eignet sich besonders für Betriebe, die einen sichtbaren, kundennahen Frontbereich und zugleich eine ruhige, separate Arbeitszone benötigen, z. B.:

• Kanzlei oder Beratung: Empfang & Besprechung vorne, Backoffice im ruhigen Büro
• Agentur/Studio: Showroom & Meetingfläche vorne, konzentriertes Arbeiten dahinter
• Einzelhandel oder Showroom mit getrennter Verwaltung/Lagerlösung
• Atelier oder Praxiskonzept mit separatem Verwaltungs- bzw. Rückzugsbereich
• Dienstleister mit Publikumsverkehr, die Kundenbereich und Mitarbeiterbüro klar trennen möchten

Verfügbarkeit

Das Büro ist sofort beziehbar, die Geschäftsfläche spätestens ab 1. Juli 2026 (frühere Verfügbarkeit nach Absprache). Eine kombinierte Übergabe wird individuell abgestimmt.

Mietkonditionen (Kombination beider Einheiten, inkl. EUR 50,- Kombi-Vorteil)

• Hauptmiete: 1.248,33 €
• Betriebskosten: 205,31 €
• Umsatzsteuer (20 %): 290,73 €
• Gesamtmiete: 1.744,37 € (brutto)
• Kaution: 3 Bruttomonatsmieten
• Provision: 3 Bruttomonatsmieten zzgl. 20 % USt.
• Befristung: 5 Jahre

Ich freue mich auf Ihre Anfrage und stehe bei Fragen sowie zur Vereinbarung eines Besichtigungstermins gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen,

Amir Tarab, BA

Mail: at@wolfundsohn.com

Tel: +43 660 383 15 66

Wolf & Sohn Immobilien GmbH

www.wolfundsohn.com

Hinweis gemäß Energieausweisvorlagegesetz: Ein Energieausweis wurde vom Eigentümer bzw. Verkäufer, nach unserer Aufklärung über die generell geltende Vorlagepflicht, sowie Aufforderung zu seiner Erstellung noch nicht vorgelegt. Daher gilt zumindest eine dem Alter und der Art des Gebäudes entsprechende Gesamtenergieeffizienz als vereinbart. Wir übernehmen keinerlei Gewähr oder Haftung für die tatsächliche Energieeffizienz der angebotenen Immobilie.

Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.

Lagebeschreibung

Die Gymnasiumstraße liegt im Herzen Währings, in unmittelbarer Nähe zur Währinger Straße und zum Kutschkermarkt. Cafés, Restaurants, Nahversorger sowie Schulen, Ärzte und die Universität sind fußläufig erreichbar. Mit Straßenbahn, Bus und U-Bahn (Nußdorfer Straße, Währinger Straße-Volksoper) ist das Lokal hervorragend an das gesamte Wiener Stadtgebiet angebunden – ideale Voraussetzungen für hohe Frequenz und gute Sichtbarkeit.