Wohnen zwischen Geschichte und Natur - Wien um die Ecke mit Atelier, eigenem Wald und Schnellbahnnähe

In Eichgraben - nur rund 20 Autominuten von Wien entfernt - erwartet Sie in erhöhter Aussichtslage eine besondere Liegenschaft mit rund 2.725 m² Gesamtfläche. Das Grundstück vereint rund 1.012 m² Bauland mit einem direkt angrenzenden rund 1.713 m² großen Waldgrundstück – eine Kombination mit besonderem Charme und Seltenheitswert. Eine Grundstücksgröße wie diese ist in Eichgraben mittlerweile nur noch schwer zu finden. 

Die geschützte Grünruhelage mit altem Baumbestand, Rosengarten, Naturbadeteich und unverbaubarem Blick ins Grüne vermittelt ein Gefühl von Rückzug und hoher Lebensqualität. Gleichzeitig sind die Wiener Stadtgrenze und die westlichen Bezirke Wiens rasch erreichbar.

Über das Gartentor an der Hausrückseite führt ein direkter Weg in Richtung S-Bahnstation, die nur rund 300 Meter entfernt liegt.

Das ursprüngliche historische Wohnhaus in Massivbauweise wurde rund 1905 errichtet und im Jahr 1994 umfassend modernisiert und erweitert. Dabei wurde besonderer Wert darauf gelegt, den Charakter und die historische Substanz des Hauses zu bewahren. So blieben unter anderem die historischen Gewölbedecken aus dem ursprünglichen Baujahr erhalten.

Gleichzeitig wurde das Gebäude um einen großzügigen und modernen Zubau erweitert, der sich harmonisch an die bestehende Bausubstanz anschließt und den Anforderungen zeitgemäßen Wohnens gerecht wird. Dadurch entstand großzügiger und hochwertiger Familienwohnraum, der historische Elemente mit moderner Architektur verbindet.

Besonders die großzügigen Glasflächen im Erdgeschoss und die offenen Raumkonzepte schaffen eine lichtdurchflutete Atmosphäre und stellen einen wunderbaren Bezug zum angrenzenden Garten her.

Mit einer Wohnfläche von rund 173,31 m² Wohnfläche sowie dem über dem Carport errichteten Gartenhausatelier mit Heizung, Klimaanlage und Wasseranschluss bietet die Liegenschaft ausreichend Raum für eine Familie oder für Menschen, die Wohnen und Arbeiten miteinander verbinden möchten. Die bestehende Raumaufteilung ermöglicht unterschiedliche Nutzungskonzepte – vom großzügigen Familienwohnen über ein Homeoffice bis hin zu einem Atelier, einer Praxis oder einem separaten Gästebereich.

Beheizt wird die Liegenschaft über eine VAILLANT-Zentralheizung mit Fußbodenheizung im Erdgeschoß und auch teilweise im Obergeschoß; im Obergeschoß sind teilweise auch zusätzliche Radiatoren vorhanden. In der Küche sorgt ein Pelletsofen für zusätzliche Wärme.

Im Erdgeschoß befinden sich zwei Eingangsbereiche mit Blick zum Gartenpavillon und Naturbadeteich. Neben einem Duschbad mit Toilette, Infrarotkabine und dem Technikraum befindet sich hier der separate Wohnbereich. Die Wohnküche mit Essbereich und Glasveranda bildet einen besonders attraktiven Mittelpunkt des Hauses. Große Glasflächen schaffen einen fließenden Übergang zwischen Innen- und Außenbereich und geben den Blick in den Garten frei. Über eine Wendeltreppe gelangt man in das Obergeschoß.

Hier befinden sich ein Vorraum mit Ausgang zum Balkon sowie ein Windfang (mit dem dritten Ausgang auf die Terrasse und Rückseite des Hauses), ein weiteres Zimmer, das sich ideal als Kinderzimmer eignet, sowie ein Badezimmer mit Eckbadewanne und Toilette. Das großzügige Schlafzimmer verfügt über einen großen begehbaren Schrankraum. Ein weiteres Zimmer sowie das  Kabinett können je nach Bedarf als Arbeits-, Gäste- oder Wohnzimmer genutzt werden. 

Neben den Wohnräumen stehen zahlreiche weitere Flächen zur Verfügung. Dazu gehören mehrere Lagerräume sowie ein Carport, dass Platz für zwei Kraftfahrzeuge sowie Fahr- und Motorräder bietet, wobei das darüberliegende Gartenhaus, die erneuerte Gaszentralheizung des Hauses sowie der Naturbadeteich grundsätzlich noch baubehördlich einzureichen wären.

Hard Facts:

• 3 Schlafzimmer 
• begehbarer Schrankraum
• 1 Kabinett
• Wohnzimmer
• Einbauküche mit allen Geräten, Essbereich und Glasveranda  
• Vorraum mit Infrarotkabine
• 2 Bäder (Badewanne und Dusche)
• 2 Toiletten
• Pelletsofen in der Küche
• Garderobe
• Technikraum
• 3 Eingänge
• Gartenhausatelier mit Heizung, Klimaanlage und Wasserabschluss
• Balkon im Obergeschoß
• VAILLANT-Gaszentralheizung
• Fußbodenheizung im Erdgeschoß und teilweise im Obergeschoß
• Infrarotkabine
• großer Rosengarten
• Naturbadeteich
• Gartenpavillon
• Kunststofffenster mit Mehrfachverglasung
• S-Bahn und Bus fußläufig erreichbar (rund 300 m)
• mehrere Lagerräume
• Carport
• traumhafte Aussichtslage
• historische Gewölbedecken
• Baujahr: rund 1905 - Modernisierung und Erweiterung: rund 1994
• Böden: Parkett, Fliesen, Steinplatten und Terrakotta

Flächen:

Erdgeschoß: Wohnfläche rund 90 m² (Vorraum, Flur, Wohnzimmer, Küche mit Essplatz und Glasveranda, Bad mit Dusche und Toilette sowie Technikraum)

Obergeschoß: Wohnfläche rund 80 m² (Windfang, Flur, 3 Schlafzimmer, Kabinett, Bad mit Eckbadewanne und Toilette, überdachter Balkon und überdachte Terrasse)

Terrasse: rund 15 m² zzgl. Gartenpavillon und Naturbadeteich

Gartenhausateliernutzfläche: rund 20 m²

Grundstück: rund 2.725 m²

Baulandfläche: rund 1.012 m²

Waldfläche: rund 1.713 m²

Gemeindevorschreibungskosten: rund EUR 100,-- pro Monat

Strom-, Heizungs- und Warmwasserkosten werden jeweils nach Verbrauch abgerechnet.

Eine seltene Gelegenheit für alle, die großzügiges Wohnen, Natur und Privatsphäre schätzen – mit eigenem Wald und gleichzeitig hervorragender Anbindung an Wien.

Hinweis gemäß Energieausweisvorlagegesetz: Ein Energieausweis wurde vom Eigentümer bzw. Verkäufer, nach unserer Aufklärung über die generell geltende Vorlagepflicht, sowie Aufforderung zu seiner Erstellung noch nicht vorgelegt. Daher gilt zumindest eine dem Alter und der Art des Gebäudes entsprechende Gesamtenergieeffizienz als vereinbart. Wir übernehmen keinerlei Gewähr oder Haftung für die tatsächliche Energieeffizienz der angebotenen Immobilie.

Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.

Lagebeschreibung

Die Lage der gegenständlichen Liegenschaft verbindet Ruhe und gute Erreichbarkeit: alle Nahversorger, Kindergarten sowie Volks- und Mittelschule sind in der Ortschaft vorhanden. Die S-Bahnstation mit Park & Ride-Anlage sowie der Busstation ist auch zu Fuß nur wenige Gehminuten entfernt. Über die A1 und A21 gelangt man rasch nach Wien und St. Pölten.