SONNIG & RUHIG IN NUSSDORF | ca. 37 m² WFL | BALKON | HOFRUHELAGE | ENERGIEKLASSE A

Ein gemütliches Zuhause mit eigenem Balkon, viel Tageslicht und angenehmer Ruhe – diese charmante Garçonnière im beliebten Nussdorf verbindet entspanntes Wohnen mit den Vorzügen einer attraktiven Wiener Wohnlage.

ALLE ECKDATEN AUF EINEN BLICK

• 1190 Wien | Nussdorf
• Garçonnière mit ca. 37 m² Wohnfläche
• 3. Stock ohne Lift
• Komplett hofseitige Ausrichtung
• Sonniger Balkon
• Wohn- und Schlafzimmer
• Moderne, separate Einbauküche
• Badezimmer mit Dusche
• Separates WC
• Vorzimmer
• Parkett- und Fliesenböden
• Kellerabteil
• Haus 2015 generalsaniert
• Thermische Fassadensanierung (Thewosan)
• Heizwärmebedarf: HWB-Ref 23,52 kWh/m²a | Klasse A
• Sofort bezugsfertig
• Gute öffentliche Verkehrsanbindung

GEMÜTLICHES WOHNEN MIT DURCHDACHTER RAUMAUFTEILUNG. Die Wohnung bietet auf kompakter Fläche alles, was ein angenehmes Zuhause ausmacht. Der helle Wohn- und Schlafbereich schafft eine einladende Atmosphäre und bietet direkten Zugang zum eigenen Balkon. Der Parkettboden unterstreicht den gemütlichen Charakter des Raumes. Die moderne, separate Küche ermöglicht eine klare Trennung zwischen Kochen und Wohnen. Ein Badezimmer mit Dusche, ein separates WC sowie ein Vorzimmer ergänzen die praktische Raumaufteilung. Zusätzlichen Stauraum bietet das zugehörige Kellerabteil.

SONNIGER BALKON MIT BLICK IN DEN INNENHOF. Ein beson deres Highlight ist der hofseitige Balkon, der den Wohnbereich um einen privaten Platz im Freien erweitert. Ob beim morgendlichen Kaffee oder beim Entspannen nach einem langen Tag – hier genießen Sie sonnige Stunden abseits des unmittelbaren Straßenverkehrs. Die vollständig hofseitige Ausrichtung sorgt für eine angenehm ruhige Wohnatmosphäre.

 UMFASSEND SANIERTES WOHNHAUS. Das Wohnhaus wurde 2015 umfassend generalsaniert und präsentiert sich in einem gepflegten Zustand. Im Zuge der Sanierung wurden unter anderem die Wärmeschutzfassade erneuert, Fenster ausgetauscht, Balkone modernisiert sowie das Stiegenhaus, die Postfächer und die Gegensprechanlage erneuert. Mit einem HWB-Ref von 23,52 kWh/m²a und der Energieklasse A verfügt das Gebäude über einen sehr guten ausgewiesenen Heizwärmebedarf.

WOHNEN IN NUSSDORF – ZWISCHEN STADT UND NATUR. Die Lage im 19. Wiener Gemeindebezirk verbindet den besonderen Charme Nussdorfs mit vielfältigen Freizeit- und Erholungsmöglichkeiten. Die Straßenbahnlinie D, S-Bahn-Verbindungen und Buslinien sorgen für eine gute öffentliche Anbindung. Die Nähe zur Donau, zu Grünflächen und den Weinbergen des 19. Bezirks bietet zahlreiche Möglichkeiten für Spaziergänge, Sport und Erholung. Eine sonnige Garçonnière mit eigenem Balkon, ruhiger Innenhoflage und sehr gutem ausgewiesenem Heizwärmebedarf – ideal als erstes eigenes Zuhause oder gemütlicher Wiener Stadtwohnsitz.

Überzeugen Sie sich selbst und vereinbaren Sie noch heute Ihren persönlichen Besichtigungstermin.

Mit „RAUMWERT VISUALISIERUNG“ gekennzeichnete Bilder wurden digital bearbeitet, um mögliche Wohn- und Nutzungsszenarien realitätsnah darzustellen. Sie dienen ausschließlich der Veranschaulichung und können vom tatsächlichen Bestand abweichen.

Wir weisen darauf hin, dass zwischen dem Vermittler und dem zu vermittelnden Dritten ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis besteht.

Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.

Lagebeschreibung

Die Garçonnière liegt in Nußdorf im 19. Bezirk, nur einen Schritt von der Donauinsel entfernt. Die BOKU ist rund 1,5 km entfernt und damit in wenigen Minuten mit dem Rad oder öffentlich erreichbar. Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf finden Sie im nahen Umfeld. Die öffentliche Anbindung ist vielseitig: U4 und S-Bahn Heiligenstadt liegen etwa 750 bis 850 m entfernt, das entspricht rund 9 bis 11 Gehminuten. Mit der U4 erreichen Sie den Schwedenplatz in etwa 8 bis 9 Minuten und den Karlsplatz in etwa 12 bis 13 Minuten. Die S45 fährt Richtung Handelskai und Hütteldorf – ideal für Ottakring, Hernals und den Handelskai mit Anschluss an die U6. Von der Heiligenstädter Straße aus erreichen Sie die Tramlinie D nach 4 bis 6 Gehminuten; sie fährt nach Nußdorf, zum Franz-Josefs-Bahnhof und über die Ringstraße bis zur Oper. Mehrere Buslinien ergänzen das Angebot.