Hausfeeling in Döblinger Bestlage – Exklusive Maisonette inkl. 1 Garagenplatz mit Garten und Blick über Wien

In einer der begehrtesten Wohnlagen Wiens – in der Bellevuestraße oberhalb des Kaasgrabens – erwartet Sie diese reizende, ca. 155 m² große 4-Zimmer-Maisonette mit ca. 325 m² Eigengarten, zwei Terrassen und privater Sauna mit traumhaftem Blick auf die Döblinger Weinberge. Eingebettet zwischen Villen und Weingärten vereint diese Immobilie absolute Ruhe, Privatsphäre und exklusiven Wohnkomfort.

Großzügige Fensterflächen, hochwertige Materialien und ein durchdachtes Raumkonzept schaffen ein lichtdurchflutetes Wohnambiente mit echtem Hauscharakter – ideal für Familien oder Paare mit Anspruch.

Raumaufteilung

Erdgeschoss

* Großzügiges Entree
* Offener Wohn-, Ess- und Küchenbereich mit direktem Zugang zur verglasten Terrasse und in den sonnigen Garten
* Kinderzimmer mit Gartenzugang
* Gäste- bzw. Arbeitszimmer
* Tageslichtbad mit Badewanne und WC
* Separates Gäste-WC mit Handwaschbecken und Pissoir
* Garderobe unter der Treppe

Obergeschoss

* Masterbereich mit begehbarer Garderobe
* Exklusives Badezimmer en suite mit Eckbadewanne, Dusche, Doppelwaschtisch und direktem Zugang zur privaten Sauna
* Separates WC
* Hauswirtschaftsraum mit Waschmaschine und Trockner

Zusätzlich steht ein ca. 8 m² großes Kellerabteil zur Verfügung.

1 XL-Garagenstellplatz mit der optionalen Möglichkeit eine Wallbox für einen PKW zu installieren ist im Kaufpreis inkludiert. 

Highlights

Wohnkomfort

* Bioethanol-Kamin
* Hochwertiger Echtholzparkett
* Moderne Küche mit Keramik-Arbeitsplatte in Marmoroptik
* Marken-Elektrogeräte inklusive Weinkühler

Outdoor

* Sauna
* Elektrisch beschattete Terrasse
* Außenrollläden
* Alarmanlage
* Automatische Bewässerungsanlage mit Wettersteuerung

Smart Living

* Fingerprint- und App-Zugangssystem
* Cloud-basiertes Geofencing
* App-gesteuerte Haustechnik
* Möglichkeit einer E-Ladestation in der Garage

Lage

Die Bellevuestraße zählt zu den exklusivsten Wohnadressen Wiens. Umgeben von Weinbergen genießen Sie hier absolute Ruhe und gleichzeitig eine hervorragende Anbindung. Die Sieveringer Straße, das Q19 sowie die Buslinie 39A sind in wenigen Minuten erreichbar.

Spaziergänge durch die Weinberge, traditionelle Heurige und der unvergleichliche Blick über Wien machen diese Lage zu einem Wohnort mit außergewöhnlicher Lebensqualität.

Kosten:
Kaufpreis Wohnung inkl. 1 Garagenstellplatz € 1.590.000,- 
Monatliche BK inkl. UST für Wohnung und 1 Garagenstellplatz derzeit ca. € 371,51
Reparaturrücklage derzeit monatlich ca. € 242,07
Derzeitige Kosten für Heizung inkl. UST monatlich ca. €  132,43
Derzeitige Kosten für Warmwasser inkl. UST monatlich ca. € 116,36
Derzeitige Kosten für Wasser inkl. UST monatlich ca. € 210,17

Nebenkosten bei Kauf:

Kaufvertragserrichtung / Treuhändische Abwicklung mittels Anwalt oder Notar je nach Vereinbarung (Gerne unterstützen wir Sie mit der Auswahl eines Treuhänders) ca 1% des Kaufpreises zuzüglich 20% UST
Grunderwerbssteuer 3,5% des Kaufpreises
Grundbucheintragungsgebühr: 1,1% des Kaufpreises 
Zusätzliche Kosten im Falle einer Finanzierung direkt in Absprache mit der finanzierenden Bank 
Provision lt. Maklerverordnung 3% des vereinbarten Kaufpreises zuzüglich 20% UST 

Wünschen Sie einen persönlichen Besichtigungstermin?
Gerne stehen wir Ihnen nach Vereinbarung zur Verfügung. Sie erreichen uns per Mail unter office@noblesse-real.com oder telefonisch.
Frau Karasinski-Filipsky, BA +43 660 705 1331 
Frau DI Karasinski +43 676 925 22 22

Aufgrund wiederkehrender Vermittlungstätigkeit, weisen wir auf ein wirtschaftliches Naheverhältnis und Doppelmaklertätigkeit hin. Sämtliche Angaben erfolgen aufgrund der Informationen und zur Verfügung gestellten Unterlagen der Abgeber oder beauftragten Dritten, Noblessereal Karasinski KG übernimmt keinerlei Gewähr für deren Vollständigkeit und Richtigkeit.

Hinweis gemäß Energieausweisvorlagegesetz: Ein Energieausweis wurde vom Eigentümer bzw. Verkäufer, nach unserer Aufklärung über die generell geltende Vorlagepflicht, sowie Aufforderung zu seiner Erstellung noch nicht vorgelegt. Daher gilt zumindest eine dem Alter und der Art des Gebäudes entsprechende Gesamtenergieeffizienz als vereinbart. Wir übernehmen keinerlei Gewähr oder Haftung für die tatsächliche Energieeffizienz der angebotenen Immobilie.

Wir weisen darauf hin, dass zwischen dem Vermittler und dem zu vermittelnden Dritten ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis besteht.

Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.

Lagebeschreibung

Bellevuestrasse, Kaasgrabengasse, Cobenzl, Am Himmel