Exklusiv sanierte Altbauwohnung | 77,96 m² | EG | 1190 Döbling | provisionsfrei

PROVISIONSFREI   ·   1190 WIEN   ·   DÖBLING

TOP 02 - Wiener Altbau, wie man ihn sich vorstellt.

Und selten so bekommt.

77,96 m²    ·    Erdgeschoss    ·    Südseitig    ·    Generalsaniert    ·    Vollkommen uneinsehbar

Große Fenster. Hohe Räume. Ein Erker, der das Licht einfängt. Und genau die Ruhe, die ein guter Altbau haben muss. Erdgeschoss – aber mit der Privatsphäre eines Obergeschosses: kein Einblick von außen, kein direktes Gegenüber. Der Komfort des stufenlosen Zugangs, ohne den geringsten Kompromiss bei der Privatheit.

Diese großzügige Altbauwohnung im Erdgeschoss eines klassischen Wiener Zinshauses im Herzen Döblings ist kein Standard-Angebot. Sie vereint alles, was einen echten Wiener Altbau auszeichnet – und ergänzt es um eine Sanierung, die man so selten findet: konsequent, hochwertig und mit echtem Gespür für das, was bleiben soll.

ERSTER EINDRUCK

Schon beim Betreten merkt man: Hier wurde nicht einfach saniert. Hier wurde verstanden, was bleiben soll. Helle Räume, klare Linien, warme Töne – kein Überladen, kein Stilbruch. Einfach stimmig.

PRIVATSPHÄRE TROTZ ERDGESCHOSS

Ein Punkt, der diese Wohnung besonders macht: Obwohl sie sich im Erdgeschoss befindet, ist sie von außen vollkommen uneinsehbar. Man genießt das Licht und die Weite einer Altbauwohnung – ohne den Blick von der Straße, der im Erdgeschoss sonst üblich ist. Hier bleibt das Private privat.

WOHNBEREICH

Das Herzstück ist der große, südseitige Wohnraum mit dem seltenen Erker: außergewöhnliche Helligkeit, unverbaubarer Fernblick ins Grüne, absolute Privatsphäre – kein direktes Gegenüber, vollkommen uneinsehbar. Sofa, Esstisch, klare Zonen – und trotzdem bleibt alles offen. Genau dieser typische Altbau-Moment, den man nicht planen kann, sondern haben muss.

ZIMMER

Zwei weitere Räume, beide ruhig und gut proportioniert. Das größere Zimmer mit Erker – ideal als Schlafzimmer, großzügig und mit angenehmer Raumwirkung. Das kleinere: perfekt als Homeoffice, Gästezimmer oder Kinderzimmer. Kein Raum wirkt verloren, jeder hat seine klare Funktion.

KÜCHE & BAD

Die Küche ist bewusst vorbereitet, aber nicht vorgegeben. Alle Anschlüsse sind vorhanden – die Gestaltung bleibt Ihnen überlassen. Das Badezimmer: reduziert, modern. Walk-in-Dusche, klarer Waschtisch, ruhige Materialwahl. Genau so, wie man es heute erwartet – ohne den Altbau zu stören.

WAS GEMACHT WURDE

Altbau vorne. Technik dahinter neu. Keine halben Lösungen:

• Tafelparkett
• Originaler Stuck aufgearbeitet
• Neue Fenster mit 3-fach-Verglasung
• Fußbodenheizung in allen Räumen
• Neue Gastherme inkl. Raumthermostat
• Elektrik komplett erneuert inkl. Verteilerkasten
• Alle Wasser- und Abwasserleitungen neu
• Badezimmer neu umgesetzt
• Küchenanschlüsse inkl. Waschmaschinenanschluss vorbereitet

DAS HAUS

Ein klassisches Wiener Zinshaus – Stiegenhaus mit Schmiedeeisen, Details, die man heute nicht mehr baut. Das Haus entwickelt sich weiter: Dachgeschossausbau in Umsetzung, Fassade und Allgemeinflächen folgen. Lift in Umsetzung, Nutzung via Kostenbeteiligung.

GEPLANTE MASSNAHMEN & WERTSTEIGERUNG

Im Zuge der Gesamtsanierung des Hauses werden hochwertige Maßnahmen umgesetzt, die Wohnwert und Nachhaltigkeit langfristig sichern:

• Fassadensanierung der Südseite
• Neugestaltung und Ausmalung des Stiegenhauses
• Einbau eines Personenlifts

Die Eigentümer beteiligen sich anteilig an diesen wertsteigernden Arbeiten. Für TOP 02 (Nutzwert 72/787) ergibt sich folgender Kostenbeitrag:

Das Dachgeschoss wird ebenfalls ausgebaut – für bestehende Eigentümer entstehen dadurch keine zusätzlichen Kosten. Die Fertigstellung der Sanierungsarbeiten ist für 2026 geplant.

INFORMATION

Der guten Ordnung halber weisen wir darauf hin, dass beim Erwerb folgende Nebenkosten anfallen:

• 3,50 % Grunderwerbsteuer
• 1,10 % Eintragungsgebühr
• Kosten für Errichtung, treuhänderische Durchführung und grundbücherliche Abwicklung des Kaufvertrags

Bei dem Kauf dieser Immobilie fällt keine Maklerprovision an.

KONTAKT

Tim Rauter, MBA

Internationaler Immobilienökonom

tim@herztraum.at      ·      +43 676 44 59 665

Lagebeschreibung

Die Wohnung liegt in einer der schönsten Mikrolagen des 19. Bezirks – ruhig, grün und gleichzeitig hervorragend angebunden. Die unmittelbare Umgebung bietet alles, was das tägliche Leben angenehm macht. Infrastruktur & Nahversorgung: Nur wenige Schritte entfernt befindet sich das beliebte Einkaufszentrum Q19, das mit Supermärkten, Drogerien, Boutiquen und Gastronomie überzeugt. Auch Apotheken, Banken und kleinere Nahversorger sind fußläufig erreichbar. Öffentliche Verkehrsanbindung: – Straßenbahnlinie 37 (Hohe Warte): direkte Verbindung zur Innenstadt – Buslinien 10A, 39A, 11A: Anbindung an U-Bahnlinie U4 (Heiligenstadt) und weitere Bezirke – S-Bahn-Stationen in Heiligenstadt und Oberdöbling bieten eine überregionale Verbindung Bildung & medizinische Versorgung: Zahlreiche Kindergärten, Schulen (darunter renommierte Privatschulen) und das Rudolfinerhaus sowie mehrere Arztpraxen befinden sich in der Umgebung. Die Lage gilt als besonders familienfreundlich. Erholung & Freizeit: Die nahegelegenen Weinberge von Grinzing, der Wertheimsteinpark und der Setagayapark bieten vielfältige Möglichkeiten zur Entspannung oder sportlichen Aktivität in der Natur. Hier verbindet sich naturnahes Wohnen mit urbanem Komfort auf ideale Weise.