Ein Zuhause wie Urlaub – mit Zugang zum Wasser & Eigengarten

Wohnen am Wasser – urbanes Idyll mit zwei Terrassen-Gärten

Diese stilvolle 4-Zimmer-Gartenwohnung in der Kuchelauer Hafenstraße 104 vereint hochwertigen Wohnkomfort mit der seltenen Gelegenheit, direkt an der Donau zu wohnen – inklusive Badesteg, weitläufiger Parkanlage und absoluter Ruhelage im begehrten 19. Bezirk.

Auf rund 109 m² Wohnfläche präsentiert sich die Wohnung mit einer durchdachten Raumaufteilung: ein großzügiger, lichtdurchfluteter Wohn-Essbereich, drei Schlafzimmer, zwei Bäder, ein separates WC sowie ein praktischer Abstellraum schaffen ein harmonisches Raumgefühl für moderne Wohnbedürfnisse.

Besonders hervorzuheben sind die beiden Terrassen mit je einem zugeordneten Gartenanteil: Die östlich gelegene Terrasse ist mit einem ca. 48 m² großen Gartenstück verbunden – ideal für den Start in den Tag mit Morgensonne. Die westseitige Terrasse ergänzt das Ensemble um einen weiteren Gartenbereich mit ca. 19 m² – perfekt für den ruhigen Ausklang am Abend.

Die Wohnung ist Teil einer exklusiven Wohnanlage aus dem Jahr 2017, die mit über 9.000 m² Gemeinschaftsgrünfläche, eigenem Wasserzugang, Spielplatz, Bootslagern und gepflegtem Umfeld einen einzigartigen Rückzugsort mitten in Wien bietet. 

Die Wohnung ist bis 31.12.2027 vermietet. Der monatliche Hauptmietzins beträgt rund 3.310,- € brutto (3.009,- € netto), woraus sich eine attraktive Rendite von ca. 3,14% p.a. ergibt.

Highlights auf einen Blick

• Ca. 109 m² Wohnfläche auf einer Ebene

• 2 Terrassen (Südost & West) mit gesamt ca. 32 m²

• Ca. 67 m² Eigengarten – direkte Verbindung von Wohnraum und Natur

• 4 Zimmer, 2 Bäder, separates Gäste-WC, Abstellraum

• Hochwertige Ausstattung: Fußbodenheizung, Parkett, Außen-Sonnenschutz

• Exklusive Wohnanlage mit direktem Wasserzugang und eigenem Steg

• Gemeinschaftsgrünfläche über 9.000 m² mit Spielplatz & Parkanlage

• Zwei Garagenplätze (jeweils € 25,60 monatliche Betriebskosten)

• Absolute Ruhelage in begehrter Lage des 19. Bezirks

• Energieeffizient: HWB 24,81 kWh/m²a (Klasse A), fGEE 0,75

Kosten (in EUR)

Kaufpreis: 1.150.000,- €

Betriebskosten Wohnung: 399,29 (inkl. Rücklage und Steuer)

Betriebskosten Garagenplatz 1: 25,60 (inkl. Rücklage und Steuer)

Betriebskosten Garagenplatz 2: 25,60 (inkl. Rücklage und Steuer)

Ich freue mich auf Ihre Anfrage und stehe bei Fragen sowie zur Vereinbarung eines Besichtigungstermins jederzeit zur Verfügung.

Mit besten Grüßen,

Amir Tarab, BA

Mail: at@wolfundsohn.com

Tel: +43 660 383 15 66

Wolf & Sohn Immobilien GmbH

www.wolfundsohn.com

Wir weisen darauf hin, dass zwischen dem Vermittler und dem zu vermittelnden Dritten ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis besteht.

Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.

Lagebeschreibung

Die Kuchelauer Hafenstraße liegt im grünen Herzen von Döbling, einem der exklusivsten Bezirke Wiens. Umgeben von Donau, Wienerwald und Weinbergen genießen Sie hier absolute Ruhe bei gleichzeitig guter Anbindung. Mit dem Auto erreichen Sie das Stadtzentrum in etwa 20 Minuten, die Anbindung an die A22 und A23 ist über die nahegelegene Heiligenstädter Straße rasch gegeben. Auch öffentlich sind Sie gut angebunden: Die S-Bahn-Station Nussdorf (S40) sowie mehrere Buslinien sind fußläufig erreichbar und bringen Sie bequem in die Innenstadt oder zum Bahnhof Heiligenstadt (U4, Schnellbahn, Regionalzüge). Die Umgebung bietet zahlreiche Freizeitmöglichkeiten: Radwege entlang der Donau, Spaziergänge im Wienerwald oder ein Sprung vom eigenen Steg ins Wasser – alles direkt vor der Haustür.