Charmantes Einfamilienhaus mit Pool & Wintergarten in ruhiger Donau-Lage

Charmantes Einfamilienhaus mit Pool & Wintergarten in ruhiger Donau-Lage

Adresse: Augartengasse 3, 3426 Muckendorf an der Donau
Kaufpreis: € 220.000
Wohnfläche: ca. 89 m²
Grundstück: ca. 599 m² (Pachtgrund / Superädifikat)

🌿 Lage

Die Liegenschaft befindet sich in absoluter Ruhelage nahe der Donau in Muckendorf. Die Umgebung überzeugt durch Natur, Erholungswert und gleichzeitig gute Infrastruktur mit Bahnhof und Nahversorgung in kurzer Distanz.

🏠 Objektbeschreibung

Dieses Einfamilienhaus wurde 1985 in solider Ziegel-Massivbauweise errichtet und bietet eine gute Basis für individuelle Wohnkonzepte.

Besonders hervorzuheben sind:

• der großzügige Garten
• der Poolbereich
• der genehmigte Wintergarten
• sowie die ruhige, kaum einsehbare Lage

Das Objekt wurde bereits teilweise vorbereitet (Böden entfernt, erste Renovierungen begonnen), wodurch sich für Käufer die Möglichkeit ergibt, eigene Vorstellungen direkt umzusetzen.

🧱 Raumaufteilung

Erdgeschoss:

• Vorraum
• Wohnküche
• Wohnzimmer mit Schwedenofen
• Wintergarten
• Separates WC

Obergeschoss:

• Schlafzimmer
• Kleines Zimmer (Kinderzimmer/Büro)
• Großzügiges Badezimmer mit Dusche & Badewanne
• Saunabereich

⚠️ Wichtiger Hinweis zur Raumaufteilung

Die aktuelle Raumaufteilung entspricht nicht mehr den heutigen Wohnansprüchen:

• Das Badezimmer ist außergewöhnlich groß dimensioniert
• Die Schlafzimmer sind im Verhältnis dazu relativ klein

👉 Aus fachlicher Sicht ist ein Umbau bzw. eine Neuaufteilung sinnvoll und empfehlenswert, um:

• größere Schlafzimmer zu schaffen
• die Wohnqualität deutlich zu erhöhen
• und den Marktwert nachhaltig zu steigern

Diese Anpassung stellt bei diesem Objekt einen wesentlichen Hebel für Wertsteigerung dar.

🌞 Wintergarten (bewilligt)

Der Wintergarten wurde laut Einreichplan genehmigt und ausgeführt:

• Massive Bauweise (Ziegel + Dämmung)
• Teilverglastes Dach (Ziegel/VSG-Glas)
• Holz-Leimkonstruktion
• Wärmeschutzverglasung

👉 Baubewilligte Ausführung laut Planunterlagen

🌴 Außenbereich

• Großzügiger Garten mit viel Potenzial
• Pool (funktionsfähig, aktuell nicht betrieben)
• Terrasse
• Carport / Stellplätze

👉 Klare Anordnung von Haus, Terrasse und Pool laut Plan ersichtlich

🔧 Zustand

• Renovierungsbedürftig
• Teilweise bereits vorbereitet
• Ideal für Käufer mit Gestaltungsideen oder handwerklichem Zugang

📐 Eckdaten

• Wohnfläche: ca. 89 m²
• Grundstück: ca. 599 m² (Pacht)
• Baujahr: 1985
• Heizung: Elektro + Schwedenofen
• HWB: 153 kWh/m²a
• fGEE: 3,61
• Verbaute Fläche laut Plan: ca. 90 m²

💰 Kosten

• Kaufpreis: € 220.000
• Betriebskosten: ca. € 150 / Monat
• Pacht: ca. € 3.294,40 / Jahr

⭐ Highlights

✔ Absolute Ruhelage nahe Donau
✔ Großes Grundstück
✔ Pool & Terrasse
✔ Genehmigter Wintergarten
✔ Sauna im Haus
✔ Sehr attraktiver Kaufpreis
✔ Hohes Entwicklungspotenzial

⚠️ Rechtlicher Hinweis

Es handelt sich um ein Superädifikat (Haus auf Pachtgrund). Dadurch ergibt sich ein deutlich günstiger Kaufpreis bei gleichzeitig laufender Pacht.

📞 Kontakt

Udo Bereswill
Bereswill Immobilien GmbH
📞 0664 877 5410
📧 udo@bereswill.at

Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.

Lagebeschreibung

Lage: Muckendorf, ruhige Wohnlage nahe der Donau