Streit zwischen Vermietern und Mietern umgehen

Streit zwischen Vermietern und Mietern – so lässt er sich vermeiden

Jeder Mensch möchte sich zu Hause wohl und geborgen fühlen, auch dann, wenn es sich um eine angemietete Wohnung handelt. Ein gutes Verhältnis zum Vermieter kann wesentlich zum Wohlbefinden beitragen. Dennoch kommt es oft zu Meinungsverschiedenheiten. Wir klären über die häufigsten Streitthemen auf und zeigen Ihnen Wege, wie Sie Zank mit dem Vermieter vermeiden können.

Mehr als jeder achte Mieter in Österreich war ernsthaften Streitereien mit seinem Vermieter ausgesetzt, die knappe Hälfte davon sogar mehr als einmal. Das ergab die repräsentative Studie „Wohnen und Leben 2019“ des Immobilienportals immowelt.at. Hierfür wurden rund 500 volljährige Personen in ganz Österreich befragt. Dicke Luft ist in der Beziehung zwischen Vermietern und Mietern also gar nicht mal so selten. Doch was führt zu Streitigkeiten und wie lassen sich die Konflikte am besten lösen? Wir klären auf.

Häufige Streitpunkte

Das Verhältnis zwischen Mietern und Vermietern entspricht in erster Linie einer Geschäftsbeziehung, bei der es hauptsächlich um finanziell relevante Themen geht. Kein Wunder, dass es oft zu Unstimmigkeiten kommen kann. Folgende Streitherde spielen eine besondere Rolle.

Schönheitsreparaturen und Renovierungen

Der Immowelt-Studie zufolge führen meist Schäden an der Wohnung – wie Bohrlöcher in Fließen, Kratzer im Parkett oder tropfende Wasserhähne – zu Konflikten zwischen den Parteien. Nach Paragraf 1109 ABGB sollten Mieter die Wohnung im gleichen Zustand zurückgeben, wie sie diese übernommen haben. Eine gewöhnliche Abnützung müssen Mieter dabei nicht beheben lassen.

Liegt jedoch eine übermäßige Abnutzung vor, ist nicht der Neuwert, sondern der Restwert zu ersetzen. Da sich dieser nur schwer festlegen lässt und der schmale Grat zwischen gewöhnlicher und übermäßiger Abnutzung nicht klar definiert ist, kommt es häufig zu Streitereien zwischen Mietern und Vermietern.

Sie können Unstimmigkeiten vermeiden, indem Sie sowohl beim Einzug als auch beim Auszug aus der Wohnung zusammen mit dem Vermieter ein Wohnungsübergabeprotokoll anfertigen. Es dokumentiert bereits vorhandene Schäden und mit einer Unterschrift besiegeln beide Parteien, dass es keine weiteren Schäden an der Wohnung gibt. Beim Auszug des Mieters wird nochmals alles protokolliert und vermerkt, welche Schäden neu hinzugekommen sind. So können beide Parteien sicher gehen, dass sie nicht benachteiligt werden.

Mängel und Mietminderungen

Mängel an der Wohnung wie Schimmel, Baulärm oder eine kaputte Heizung schwächen das Wohlbefinden erheblich. Aus diesem Grund kürzen einige Mieter ihre Mietzahlungen, was laut der Studie „Wohnen und Leben 2019“ unter anderem ein häufiges Streitthema ist.

Grundsätzlich ist der Vermieter dazu verpflichtet, die Mietwohnung in einem gebrauchsfähigen Zustand zu vermieten und diesen Zustand über die Mietdauer hinweg zu erhalten. Tut er das nicht, dürfen Sie Ihr Recht auf Mietminderung nach Paragraf 1096 ABGB geltend machen. Dabei müssen Sie folgende Schritte einhalten und dem Vermieter zwischen diesen Schritten Zeit geben, den Mangel zu beseitigen:

  1. Teilen Sie dem Vermieter den Mangel schriftlich mit Bitte um Beseitigung mit. Oft ist es hilfreich, Beweisfotos beizulegen. Reagiert der Vermieter innerhalb einer angemessenen Zeit nicht, folgt der nächste Schritt.
  2. Setzen Sie schriftlich eine Frist für die Mängelbeseitigung und weißen Sie den Vermieter auf Ihr Mietminderungsrecht hin.​ Reagiert der Vermieter innerhalb einer angemessenen Zeit nicht, folgt der nächste Schritt.
  3. Berechnen Sie mithilfe eines spezialisierten Anwalts oder mithilfe der Mietervereinigung Österreich eine angemessene (vorbehaltliche) Mietminderung und kündigen Sie diese schriftlich an. Legen Sie dem Schreiben eine Aufzählung der Mängel inklusive Beweisfotos bei. Reagiert der Vermieter innerhalb einer angemessenen Zeit nicht, folgt der nächste Schritt.
  4. Zahlen Sie ab dem angekündigten Zeitpunkt entweder eine reduzierte Miete oder die volle Miete unter Vorbehalt der (teilweisen) Rückforderung.

Achtung: Der vorliegende Mangel muss so schwerwiegend sein, dass die Wohnung nicht gebrauchsfähig ist. Wenn Sie zu viel Miete einbehalten, riskieren Sie eine Mietzins- und Räumungsklage.

Haustierhaltung in der Mietwohnung

Auch beim Thema Haustiere entflammen der Studie zufolge oft Streitereien zwischen Vermietern und Mietern. Ein generelles Haustierverbot ist unzulässig. Die Verbotsregelung muss immer darauf hinweisen, dass wohnungsübliche Kleintiere, die artgerecht in Behältnissen gehalten werden, erlaubt sind.

Wenn es im Mietvertrag keine Regelung zur Haustierhaltung gibt, sind sogenannte übliche Haustiere wie Hunde, Katzen und Kleintiere erlaubt. Der Vermieter darf die Haltung nur dann untersagen, wenn das Tier durch starken Lärm auffällt, die Wohnung stark verschmutzt oder beschädigt. Giftige oder gefährliche Tiere darf der Vermieter jedoch immer verbieten.

Streitthema Kinderlärm

Kinderlärm ist laut der Immowelt-Studie ebenfalls ein häufiges Ärgernis zwischen Mietern und Vermietern. 23 Prozent der befragten Haushalte mit Kindern stritten sich demnach mit dem Vermieter. Zum Vergleich: In Single-Haushalten waren es nur sechs Prozent. Streitthemen sind unter anderem Beschädigungen, die das Kind verursacht hat, wie beispielsweise bemalte Wände, und ein erhöhter Lärmpegel. Letzteres müssen Nachbarn und Vermieter in den meisten Fällen hinnehmen. Nur wenn der Kinderlärm ortsunüblich und unzumutbar ist, können sie sich dagegen wehren. Es ist jedoch eine Einzelfallentscheidung, ob die ortsübliche Nutzung der Wohnung durch den Kinderlärm übermäßig beeinträchtigt ist.

Eskalation der Auseinandersetzung vermeiden

Auch wenn es zwischen Österreichs Vermietern und Mietern manchmal donnert oder blitzt, sind die meisten in der Lage, ihre Meinungsverschiedenheiten friedlich zu lösen. 87 Prozent der Befragten gaben an, noch nie mit ihrem Vermieter gezankt zu haben. Ein einfaches Gespräch zwischen beiden Parteien kann oft wahre Wunder wirken. Hierbei sollten Betroffene auf jegliche Anfeindungen oder persönliche Beleidigungen verzichten sowie ruhig und sachlich aufeinander eingehen, damit eine Einigung erzielt werden kann.
Kann der Sachverhalt durch ein solches Gespräch nicht geklärt werden, sollten Sie sich an die Mietervereinigung wenden. Sie steht Mietern bei Rechtsfragen zur Seite und gibt wertvolle Tipps.

Autor: Izabela Lovric , 11.03.2020