Wohnbaufinanzierung: Was man alles wissen sollte

Jedes Jahr erfüllen sich tausende Österreicher den Traum von den eigenen vier Wänden im Grünen. Doch nur wenige haben die eigenen finanziellen Mittel, und müssen auf eine Fremdfinanzierungsform zurückgreifen. Doch welche ist die richtige?

Wohnbaufinanzierung
Mit der besten Wohnbaufinanzierung zu Ihrem Traumhaus Foto: AlexRaths/iStock/Thinkstock

Ein eigenes Haus ist (fast) immer eine gute Wertanlage. Sie ist ein Schutz vor Inflation und kann, solange sie in einer guten Lage ist, problemlos verkauft werden.

Doch welche Finanzierungsformen gibt es und welche ist die beste?

Der Bausparkredit

Der Klassiker unter den Finanzierungsformen ist der Bausparkredit. Da ein Bausparer oft ein beliebtes Geschenk von Großeltern ist, haben künftige Hausbauer in jungen Jahren schon einen großen Vorteil, denn ohne einen vorherigen Bausparvertrag wird kein Bausparkredit genehmigt.

Bausparen ist noch immer die beste Form des Sparens, trotz niedrigem Leitzinssatz. Eine staatliche Förderung ist aber auch für jedes Jahr Sparen möglich. Je nach Bank liegen die Förderungen zwischen 1,5 und 4 Prozent. Man ist mindestens sechs Jahre gebunden und kann nach Ablauf einen Bausparkredit aufnehmen. Sollten Sie bauen wollen und über keinen Bausparvertrag verfügen, lohnt es sich zu warten und einen abzuschließen. Die Vertragsdauer geht schnell vorüber und bei optimalem Vergleich der Zinssätze kann viel herausgeholt werden. Der Bausparkredit ist besonders sicher, da die Verzinsung in den letzten zehn Jahre fast nie höher als 6 Prozent war.

Die Hypothek

Die Hypothek ist eine Art Sicherung: wenn man eine Wohnbaufinanzierung ohne Hypothek abschließt, ist die Verzinsung häufig schlechter. Bei dieser Finanzierungsform handelt es sich um ein Grundpfandrecht, das heißt, das Kreditinstitut wird ins Grundbuch eingetragen. Sie bleiben aber trotzdem Besitzer der Immobilie, denn das Besitzerrecht wird nicht abgegeben. Nur im Falle eines Konkurses geht die Immobilie auf die Bank über.

Die Laufzeit beträgt mehr als zehn Jahre. Dabei gibt es zwei Optionen: Entweder die Festhypothek, die am besten planbar ist, oder die variable Hypothek. Bei der variablen Hypothek passen sich die Zinsen an die aktuellen Zinssätze an, was besonders jetzt bei niedrigen Zinsen gefährlich sein kann. Denn diese können sehr schnell wieder steigen. Bei einer Festhypothek wird dagegen ein fester Zinssatz vereinbart.

Der Wohnbaukredit

Ein Wohnbaukredit oder ein Wohnbaudarlehen ist für einen bestimmten Zweck gedacht: für den Wohnbau, einen Ausbau oder die Sanierung von Wohnräumen. Der Kreditnehmer muss mind. 20 Prozent des Baupreises selbst aufbringen können und die monatlichen Rückzahlungsraten dürfen 45 Prozent des Bruttoeinkommens nicht übersteigen.

Besonders bei einem Wohnbaukredit sollten Sie mehrere Anbieter vergleichen. Orientieren Sie sich auf keinen Fall nur am Effektivzinssatz, denn ein paar Anbieter verrechnen diverse Gebühren dazu, sodass man mehr zahlt als gedacht. Besonders bei einer langen Laufzeit (mehr als zehn Jahre) macht das mehrere tausend Euro aus.

Teiltilgungskredite sind, gemessen an der finanziellen Lage, häufig eine gute Option. Je früher das Darlehen zurückgezahlt werden kann, desto besser. Denn bei vielen Krediten ist die fixe Einhaltung der Monatsraten Pflicht, auch wenn Sie genügend Geld zum Zurückzahlen hätten, denn dem Kreditinstitut gehen die Zinseinnahmen verloren. Und das kann saftige Beträge mit sich bringen. Bei einem Teiltilgungskredit können Sie Kreditsummen ohne Spesen vorab abbezahlen.

Wohnbaufinanzierung
Selten kann ein Haus gänzlich mit dem Eigenkapital finanziert werden Foto: Ridofranz/iStock/Thinkstock

Wege zur günstigen Baufinanzierung

1. Die finanzielle Ausgangslage

Sie müssen sich vor der Suche nach einer Baufinanzierung über Ihre finanzielle Lage im Klaren sein. Beim Kreditschutzverband können Sie sich eine Selbstauskunft über Ihre Bonität einholen. Wieviel Geld Sie aktuell anwenden können, erfahren Sie, indem Sie die Summe Ihrer Kontostände und Ihres Ersparten zusammenzählen. Einen finanziellen Puffer zu haben ist aber wichtig! Es sollte Geld für Notfälle da sein und auf Ihren bisherigen Lebensstandard sollten Sie auch nicht gänzlich verzichten. Die monatlichen Raten sollten auch nicht 45 Prozent ihres Bruttoeinkommens übersteigen, damit die laufenden Kosten noch problemlos gedeckt werden können.

Danach müssen die Gesamtkosten des Vorhabens zusammengerechnet werden: der Preis der Immobilie und/oder des Grundstückes, Kosten für den Bau oder der Modernisierung und die Erwerbsnebenkosten.

Je mehr Eigenkapital Sie aufbringen können, desto günstiger: 20 Prozent der Baukosten als Eigenkaptial wären sehr gut. Wenn in einer Phase die Zinsen sehr niedrig sind, können, wenn der Zinssatz wieder steigt, auch die Raten steigen. Das kann leicht zu Problemen führen. Deshalb ist es ratsam, einen Kredit in einer Phase mit niedrigem Leitzinssatz zu beginnen und Fixzinsen für ihre Rückzahlung zu vereinbaren.

2. Die Recherche nach einem Kreditgeber

Dies ist der aufwendigste und längste Teil. Hierbei ist es wichtig, dass Sie sich nicht auf eine Bank festlegen, sondern viele Angebote einholen. Vergessen Sie nicht gleich nach Förderungsmöglichkeiten zu fragen, denn gute Bankberater wissen darüber Bescheid und können vieles dazu sagen. Ebenfalls erkennen Sie einen guten Bankberater daran, dass er klar und deutlich über die Angelegenheit spricht und ihren Fragen nicht ausweicht. Vor Vertragsabschluss sollten Sie noch einmal nachhaken, wie hoch der Zinssatz tatsächlich ist und ob eine vorzeitige Rückzahlung ohne zusätzliche Kosten möglich wäre.

Im Internet gibt es viele Vergleichsportale, wo schon einmal recherchiert werden kann. Auch viele Institute bieten kostenlose und informative Vorgespräche.

Tipps

Eine Nachfinanzierung sollte unbedingt vermieden werden! Auf der einen Seite weiß man bei falscher Kalkulation des Finanzierungsbedarfes nicht, ob die Bank einer Finanzierung nochmals zustimmt. Auf der anderen Seite ist es aufgrund der Darlehensabsicherung im Grundbuch nicht möglich, größere Beträge bei anderen Kreditinstituten aufzunehmen. Es kommt nur die Bank infrage, bei denen Sie den Kredit schon haben. Diese kann die verzwickte Lage mit hohen Zinssätzen für die Nachfinanzierung ausnutzen.

Vergleichen Sie unbedingt die Zinssätze! Besonders bei Nachkommastellen, die oft außer Acht gelassen werden, können tausende Euro eingespart werden. Je größer und länger die Finanzierungsform ist, desto stärker machen sich Unterschiede bemerkbar.

Bei vielen Finanzierungsformen muss eine Immobilie als Grundschuld eingetragen werden. Es gibt aber auch die Möglichkeit, eine Lebensversicherung abzuschließen. Der Vorteil einer Versicherung liegt bei einer Steuerbegünstigung. Beiträge und Zinsen müssen natürlich bezahlt werden, aber die am Ende der Laufzeit der Lebensversicherung ausbezahlte Summe kann zur Tilgung der Hypothek verwendet werden.

Um sich den Traum eines Eigenheimes erfüllen zu können, brauchen Sie nur ein bisschen Zeit, um Angebote in Ruhe zu vergleichen und mit einem guten Berater die beste persönliche Finanzierungsform zu finden. Danach steht dem Hausbau nichts mehr im Weg.